XX年北京中高档二手商品房价格分析.docVIP

2006年中高档二手商品房指数说明编制对象:北京市区中高档二手商品房样本来源:北京中原所有在售房源样本覆盖区域:样本覆盖北京9个城区,即朝阳区、海淀区、石景山、昌平、丰台、东城区、西城区、宣武区、崇文区。发布内容：全市及各区域当期二手商品房报价、当期指数。发布频率：每月一、2006年1-12月北京二手商品房整体报价走势分析 （以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）2006年是房地产市场的政策年，一系列调控政策接踵而来，金融、税收、供给、需求等各方面一个也不少。政策的出台给房地产市场带来很深的影响，二手房市场也不例外，消费者出现持币待购现象，业主报价持续走高信心受到一定影响。但从整体来看，二手商品房报价仍呈现稳步上涨趋势，2006年月平均涨幅在3%左右。2006年全年北京二手商品房平均报价为7755.83元/平米。分析原因主要是需求方面：1、北京城市化发展建设速度加快，拆迁量的加大，增加购房需求；2、首都北京巨大的吸附作用，外来就业人员增多，加剧购房需求；3、受2008年奥运的推动，在京购房投资者增多。供给方面：1、区域内可供开发的土地量不多，供给不足；2、目前上市供应的土地大多位于四环以外，郊区量居多，而对于有意在二、三环购房的消费者来说，二手房就显得炙手可热，这也是促使二手商品房报价走高的一个重要原因。另从上图可以看出，2006年1-12月北京二手商品房报价指数出现波动现象，报价下降的仅为7月份。分析原因如下：7月份二手房计税价格的调整以及7月27日国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的下发，无不进一步表明了政府稳定房价的震撼决心，给买卖双方带来很大的心理影响。1）政府进一步稳定房价的决心之大，增强消费者期许未来房价有所下降的信心，再加之业主普遍将营业税、个人所得税征收增加的支出成本转嫁给买方，买卖双方对此部分增加支出存有异议，处于博奕状态，观望情绪浓重；2）卖方在交易过程中由于受到系列调控政策的炮轰，再加之买方普遍持观望态度，业主报价走高的心理防线有所攻破。以上这两方面原因直接导致7月份二手商品房报价同6月份相比处于稳定状态，略有下调，降幅为1.4%。二、2006年1-12月各区域二手商品房报价走势分析 （以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）通过上面对北京九大区域的监测可知，2006年1-12月石景山和昌平两区的业主报价仍处于低位运行状态，报价指数在73-106点之间波动。丰台区略高于石景山和昌平两区，报价指数在98-129点之间波动，月平均涨幅为2.64%。另外六大区域东城、西城、宣武、崇文、朝阳、海淀区在1-12月份的二手商品房报价却出现交叉发展趋势，波动较为剧烈，有升有降。在九大监测区域中，1-12月东城、崇文、西城区二手商品房报价位列前三位，平均报价分别为9917.41元/平米、9740.47元/平米、9590.1元/平米。北京各区域二手商品房报价之所以会出现如此大的不同，主要是1、各区域内交通、配套设施不同；2、区域内可供上市供应的新建商品房量不同；3、各区域位置不同，价格具有很强的地域性。三、2006年1-12月区域内各监测地段二手商品房报价走势分析（一）朝阳区通过上图可知，在朝阳区的八大监测地段中除朝阳公园、CBD区域报价遥遥领先外，其它区域的报价基本在一个100-150点区间范围内波动，有升有降。下面具体对各监测地段进行分析：1）亚运村（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）走势分析：从整体来看，亚运村地区二手商品房报价处于平稳上涨状态，月均涨幅为3%左右。在1-12月报价指数中出现两个下降点，2月份和6月份。分析原因，2月份主要受过年影响，交易出现淡季；6月份主要是受到营业税征收影响，亚运村区域内二手商品房量集中，有60%处于5年以内，在营业税征收行列，消费者购房支出成本增加，有持币待购倾向，致使业主报价走高信心有所减缓。区域内可供选择楼盘：荣尊堡国际公寓、光大名筑、欧陆经典、天创世缘、亚运豪庭、阳光新干线、安慧北里-逸园等区域2006年平均报价：2006年1-12月亚运村区域二手商品房报价指数为142点，平均报价为8300元/平米左右，在8000-10000元/平米之间波动。2）安贞走势分析：通过上面图表可知，1-5月份安贞地区二手商品房报价均呈平滑上涨状，而6-8月份却出现涨跌不一现象。从9月份开始，其报价又回归到平稳状态。分析原因，1、营业税、个税的征收在交易过程中卖方普遍将此部分费用转嫁给买方，无异于提高房价；2、由于税费增加，再加之从8月19日央行进行第四次加息，表明利率进入市场化时代，未来还有再次加息的可能，购房支出成本增加，这些都加重了消费者的观望情绪，交易量虽有所下降，但这并未影响业主对其房价报