XX年北京写字楼市场分析.docVIP

写 字 楼 市 场 分 析(2006) 北京房地产市场状况分析 我国经济和北京经济的快速发展，2008年奥运会的举办，这些利好因素为北京房地产的持续繁荣提供了机遇。随着房地产业地位的提升，国家对房地产业调控的加强，市场竞争的日趋激烈，房地产行业和房地产市场也逐步走向成熟和理性。 2005年北京房地产市场仍将是北京经济快速发展的重要带动力。随着2008年奥运会的临近，北京市房地产市场的前景依然受到投资者的青睐，2005年的市场供应量仍然会放大，需求市场也会同步增长。但由于近年来供需比例失调、低档项目拉动等因素影响，本市商品房(含住宅、写字楼、商铺)的价格仍会稳中有降。同时，公建类项目有集聚性发展的趋势。市场热点区域和热点产品类型(如健康写字楼等)2005年将会持续受到市场追捧。此外，房地产宏观政策将会更加完善，市场空隙进一步缩小，房地产企业融资渠道趋于多元化。? 北京市房地产行业竞争格局演变 产业政策促使行业格局规范，众多的中小开发商和投机性开发商将被逐出市场，具有综合竞争实力的开发商角逐未来的房地产市场。运作科学规范，资金实力雄厚，融资渠道广泛，规划开发能力强，管理科学的开发商将在激烈的市场竞争中脱颖而出，不断发展。 入世降低了外资进入中国房地产业的门槛。众多的外资房地产商纷纷抢滩中国房地产业，参与分一杯羹。据不完全统计，近一年来，海外资本投资北京房地产业的项目有几十个，总建筑面积超过500万平方米，涉及投资总额近30亿元人民币，投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。其中尤以新加坡为甚，包括新加坡国浩房地产集团、吉宝置业、凯德置地在内的数家新资房地产开发商在北京排兵布阵。 可以预期，未来的北京房地产市场将呈现出中外资“群雄逐鹿”的竞争格局。 北京市房地产未来发展预测 在入世、奥运等因素的影响下，近几年，北京房地产业将迎来发展的高潮。根据今年房地产行业政策，以及目前的市场供需状况等方面的情况，可以预测未来两三年内，我国房地产市场的整体发展态势将呈现出房价仍然稳步上涨、投资稳步增加、融资渠道多元化、二手房市场超速发展、物业管理进一步规范化等趋势；同时，政府将加大对房地产的介入，规范市场行为，行业的相关法律法规将得到逐步完善，促使行业逐渐走向理性和规范。 ? 北京市写字楼市场分析 近二十年，随着中国经济高速发展及与国际经济体系的逐步接轨，北京的房地产市场也逐渐发展，而作为各类物业之首的写字楼已成为北京房地产市场的标志。20世纪末的十几年中，北京写字楼市场经历了的两次发展浪潮，而今北京在世贸及奥运的双重因素影响之下，正迎来第三次的发展浪潮。市场发展至今造就的供需旺盛局面，对于写字楼发展商而言，依然是蕴藏着无限商机。 ? 北京市写字楼供给分析 总体状况 北京的写字楼市场未来几年将迎来一个供应高潮。从近几年的市场供应状况及未来的市场供应预期来看，随着北京市三大商务区——CBD、金融街、中关村规划的逐渐落实，北京市写字楼的新增供应将进一步向这三个区域集聚，北京市写字楼商圈的集聚度会进一步增强。 市场供应 截止2005年第一季度，北京的写字楼存量达到了800万平方米。其中，甲级写字楼364万平方米，占45.67%；乙级写字楼434.6万平方米，占54.33%。 ? 写字楼新增供应量 据有关部门统计，2005年第一季度，以昆泰国际中心、富力双子座为代表的共11个写字楼项目入住，体量为72万平方米，大部分来自朝阳区和海淀区。此外，西城有置地星座和金泽大厦；东城和崇文各有一个写字楼项目入住。 ? 区域状况 东部区域内写字楼分布范围非常广，主要包括国贸、建国门、燕莎、朝阳门等商圈或集聚区。国贸、建国门商圈在近段时间内基本上为断档区，供应量较大的几个项目例如华贸中心、万达中心等纷纷都在2005年下半年及以后登场；燕莎商圈除佳程广场外，基本上没有新增供应量。 中关村区域内写字楼分布范围较广。在近两年写字楼的新增供应量中，中关村位居几大区域首位。今明两年将有近100万平米的新供应量，虽然中关村在近年来在不断努力的完善区域内的商务配套及其基础设施配套，给此区域带来利好，但是中关村区域写字楼的集中放量需要一定的时间消化，而且，此间带来的竞争不容忽视。需求与供求关系的平衡也需要时间来进行调和。 金融街区域内的写字楼分布较为集中，主要集中在金融街核心区域。由于金融街受政府规划影响，地块受到限制，写字楼供应量很难与东部及其中关村区域相比。 总体说来，北京市今年的供应量主要集中于东部与中关村区域。东部区域写字楼供应量主要是对已开楼盘的消化过程，新增供应量较少，在未来的新增供应主要集中在2005年下半年及以后投入市场。中关村区域写字楼在2004—2005年之间新增供应量较多，2005年下半年以后供应量会有所减少，尤其是新增供应量。 北京