XX年北京市东湖湾二期营销执行方案.docVIP

东湖湾二期 营销执行方案 目录 第一部分：市场环境 3 一、政策 3 二、北京市场面临现状 5 1、促销层面 5 2、销售层面 7 3、案例分析： 国风上观 9 第二部分：工作思路 11 一、2008年工作核心 11 二、营销策略 11 1、营销目标 11 2、价格策略 11 3、推盘策略 12 4、推广策略 12 5、推广费用比例 12 三、阶段营销策略 13 1、销售节点 13 2、各阶段策略 14 2.1开盘期（2008/7/30—2008/8/30）奥运期 14 阶段目标：完成签约50套。 14 2.2销售期（2008/9/1－2008/10/30）奥运期 16 阶段目标：完成签约80套。 16 2.3强销期（2008/11—2008/12） 17 阶段目标：完成签约118套。 17 3、媒体选择方向 19 附件：开盘前准备各项工作 19 第一部分：市场环境 一、政策 1、回顾政府对市场调控总述 2007年主要出台政策 土地政策 政策名称 颁布时间 颁布单位 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》（国土部39号令） 9.28 国土资源部 关于印发《土地储备管理办法》的通知 12.3 国土资源部、财政部、央行 金融政策 政策名称 颁布时间 颁布单位 《中国人民银行关于提高人民币存款准备金率的通知》 2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位 《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》 3.17 7.20 8.21 9.14 建设部 《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》 3.18 5.19 7.20 8.21 9.14 央行 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发〔2007〕359号 9.27 央行 银监会 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 银发〔2007〕452号 12.11 央行 银监会 产业政策 政策名称 颁布时间 颁布单位 《外商投资产业指导目录（２００７年修订）》 11.7 发改委、商务部 住房保障政策 政策名称 颁布时间 颁布单位 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难得若干意见》 8.13 国务院 《廉租住房保障办法》 11.8 建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土部、央行、国税总局、统计局 《经济适用住房管理办法》 11.19 建设部、发改委、监察部、财政部、国土部、央行、国税总局 北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年－2010年） 7.18 市规委 北京市人民政府关于印发《北京市城市廉租住房管理办法》的通知 9.25 市政府 北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知 9.25 市政府 ?关于促进在京物业服务及相关单位建立住房公积金有关问题的通知 10.22 市建委、 北京住房公积金管理中心 关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知 11.6 市建委 其他政策 政策名称 颁布时间 颁布单位 物权法 3.16 人大 《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》 8.26 国务院 《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》 2.2 北京市建委、市政府外办、市公安局、市工商局、市商务局 分析： 频繁出台的新政，配合金融收紧政策，加推保障性住房，使07年10月至今以致未来一段时间内市场低迷。 二、北京市场面临现状 1、促销层面 1.1. 2008年打折促销力度不断增加 市场重点项目折扣情况 项目 折扣情况 08年新推项目 金地名京 一次性：0.95，按揭:0.98 。转签：-5000元。 公园1872 一次性：0.92，按揭:0.95～0.98 送：精装修送家具家电。 学院派 一次性：0.97 ，按揭:0.99 老带新：双方额外0.99； 金都杭城 一次性：0.97 ，按揭:0.98 暗扣：0.92（最低） 07年持续在售项目 星河湾 一次性：0.96 ，按揭:0.98 暗扣：0.92 US联邦 一次性：0.94 ，按揭:0.97 送：精装修，现房入住。 圣世一品 一次性：0.95，按揭:0.98 大湖公馆 一次性：0.95 项目普遍规律：深折扣（0.92～0.98），平均为一次性95折，按揭98折。 1.2 促销手段花样翻新 1.2.1特价房 （边缘产品 打折促销） 美利山项目推出“五一特价房”活动，即拿出10套东西向有对视干扰的房型作为特价房进行促销，不分楼层价格均为11980元/平米。 合生国际花园项目推出的部分特价房售价仅为22500元/平方米，该项目的非特价房屋售价为30000元/平方米，相当于七