XX年南京市商业地产市场环境专项调研节选.docVIP

ＸＸ项目 ２００７年南京市商业地产市场环境专项调研 宏观部分节选 互动城市工作室陈蓉作品 1. 南京商业概况 1.1 项目商圈分析 1.1.1 南京市商圈及商业片区分布 南京市商圈分布如下页图所示,主要分为传统、新兴和未来三个类型： 南京市四大传统商圈 新街口商圈——南京的城市中心区域，以百货商业为主，南京第一大商圈湖南路商圈——南京鼓楼区的中心，湖南路商业街直接连接玄武区，发展成为南京的精品一条街夫子庙商圈——南京秦淮河畔，有其独特的历史文化资源，是旅游特色商圈中央门商圈——南京下关区，是大型批发市场的集中地，已形成以大市场商业形态为特色的商圈南京市新兴商业片区 近年来随着龙江片区的不断发展，入住人口逐步增多，逐步形成了为区域生活配套服务的商业集中区——龙江新兴商业片区迈皋桥片区近年来商业发展也较为迅速，成为新型商业片区之一，但是相对本案的研究意义不大，后边不再赘述未来商圈 随着南京城市建设步伐的加快，河西南部片区奥体居住人口逐步增加，根据城市规划的方案，该区域将在未来形成一个商业集中区——河西新城CBD 1.1.2 南京市主要商圈对比分析 商圈 范围及规模 商业模式 经营业态 租金价格列举 新街口商圈 经营面积70万平方米左右 百货商场为主，多种商业形式共存 百货、家电城、餐饮、娱乐等 底层店面租金约10元/平方米·天 湖南路商圈 经营面积20万平方米 街店式商业、百货商场 服饰、餐饮为主 沿街店面租金报价在15-20元/平方米·天左右 夫子庙商圈 经营面积约20万平米 街店及大市场为主 特色餐饮，品牌服装，特色手饰工艺品，花鸟市场等 一般沿街店面的租金在6-7元/平方米·天之间 中央门商圈 经营面积接近20万平方米 大市场商业为主 鞋类、电器、文体用品、箱包皮件、服装、针纺、床上用品、面料窗帘等 经营状况较好的市场内柜台租金约8-9元/平方米·天 龙江商业片区 经营面积约20万平方米 大卖场、内街店 大型超市、餐饮、服饰、影院等 一般沿街店面租金大约3元/平方米·天 河西新城CBD 规划规模大于新街口商圈 集中式商业、一般街店式商业 / 一般社区商业的租金在1.5-1.7元/平方米·天 1.1.3 南京市主要商圈消费者来源、优劣势对比分析 商圈 消费者群体特征 商圈优势 商圈劣势 新街口商圈 来自南京市各区域及南京周边城市，购物是最主要的消费功能 消费者认同度极高；商业分布密集；辐射范围广 服务全面性有待提高；配套设施不够完善；交通拥堵有一定不利影响 湖南路商圈 鼓楼区消费者是该商圈的主要消费力量，其次该商圈作为新街口商圈的有力补充，正在承担愈来愈多的消费需求 方便的交通网络支持；巨大的人流量带来深远的消费影响；特色经营吸引固定消费群体 多为街店式经营模式；百货商家吸引力相对较低 夫子庙商圈 国内外的大量游客 ；小商品买卖生意人，以江浙沪一带的居多；本地有特定需求的消费者 旅游文化资源丰富；是南京特色餐饮集中地；小商品种类繁多 缺少有规模有知名度的综合性商场支撑；商业设施配套较为落后；业态层次低，人员混杂，消费环境较差 中央门商圈 该区域是众多代理商，经销商的聚集地，外来消费者占到50%左右 交通便利；大市场涵盖商品品种广泛，品牌众多；物美价廉吸引众多客流 整体购物环境脏、乱、差较为严重，商圈内餐饮、休闲功能不足 龙江商业片区 以龙江周边生活社区的居民为主 大交通环境便利；具有区域唯一性，满足基本生活消费的经营内容能够吸引较多客流；特色经营能够吸引固定消费人群 主流业态只能吸引距离相对较近的消费群；尚在市场培育期，服饰类商家普遍经营状况一般 河西新城CBD 该区域的消费客层规划定位为南京周边邻近城市的消费人群 整体规划明确到位；定位高端，周边应该能够形成主流消费人群 供应量巨大带来明显销售竞争压力；定位雷同未来不易实现特色经营；商业发展入住人气的制约 1.2 近期南京市商业地产市场简析 1.2.1背景——全国商业地产形势 商业地产投资投资有所反弹但增幅趋缓 2007年1-4月，全国房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%，增幅同比加快6.1个百分点分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、35.6%和32.5%，2007年第一季度，商业营业用房投资虽有所反弹，即比上年同期增长177%，但增幅不仅比同期房地产投资低9.2个百分点，而且比同期办公楼及其他非住宅投资分别低5.3和2.3个百分点全国各主要城市商业地产发展趋势 区域经济发展，商业地产羊群效应显现——2006年我国已经达到了人均2060美元GDP，购买力达到结构大变动时期的标准从历史经验来看，将带来经济活动和生产要素高度向优势地区集中，因为在市场经济的作用下，会促进生产活动和生产要素向优势地区积聚，