XX年南京市珠江路同仁国际大厦营销推广方案.docVIP

同仁国际大厦营销策划 第一章 项目分析与诊断 项目分析 项目优势分析 地铁上盖物业； 纵贯南北、东西向交通大动脉的枢纽位置，通过地铁再换乘的中转站； 地处广州路和珠江路的交汇点，是电子和科技新兴区的碰撞、交融； 与易发、南大君临国际科技园、交通大厦、地铁大厦形成一个科技商务办公区； 相对于鼓楼区域的写字楼而言，本案的是科技、智能、新兴的写字楼； 6） 相对于新街口地区写字楼、商场普遍存在的停车难、交通堵、出行不便的状况，本案由于自身所处的交通位置以及4层地下停车规划所显现出的优势就是非常明显和关键的； 办公部分各单位面积划分适中、形状规矩、位置分布合理，便于业主根据使用的实际需要分割、合 并，便于装修、布局； 选择地铁为主要交通工具的人群经济实力相对较强，因此地铁带来的不仅是巨大的人流量，更是非常可观的消费力； 本案的开发商在招商管理上的优势是不容置疑的。 本案外观设计大方、高耸，气势感、科技感、现代感强，品质卓越。 项目劣势分析及“诊断处方” 1）土地年限问题 处方：作为专业营销代理机构，必然也是化解问题的高手，准确的定位，高操的营销手法必能在恰当的时机寻找恰当的市场切入点。 2）周边以IT、科技出牌的办公物业很多，竞争激烈，本案何以脱颖而出； 处方：地段的优势+差异化的定位+非常规的营销。 项目地处珠江路西侧，和直接IT经济连接不够紧密，虽然地处交通枢纽的优越位置，但现状是车流 滚滚却没有人流的驻足点； 处方：我们可以采取无竞争对手战略——错位营销与超强定位结合，探寻本案不可复制的唯一性。 本案所处的区域内存在巨大的商业空挡，中山大厦也经营的不温不火，而距此南北2公里范围内有新街口、山西路两大综合性商圈，存在长久的消费空挡，但是如何找到本案的爆发点是个问题； 处方：紧随着周边商业和地铁发展的脚步，借势是我们的特长，组织人流和车流，这里会成为真正的交通枢纽。 这个区域的商业氛围需要2～3年的时间培育，这对商家、对顾客都是信心上的考验。 处方： 营销的过程就是在不同的过程中不断地为消费者建立信心，专业团队会整合各种资源，以最短的时间预热整个市场。 6）项目1～6层为商业，面积为2.8万平方米，商业面积不够充分。 处方：特殊的地段，必然会带来特殊的消费需求，当找到一种更加具有竞争优势的组合，就可以成为领跑者，这也是创新性整合的过程。 项目产品建议 产品定位与建议 “好产品经得起一切的推敲”，细微之处的周到体贴展现本案优秀的品质。 从策划及后期销售的角度出发，切身考虑消费者的感受及生活、消费习惯，并结合项目的周边环境和定位，通过细节的修饰以提升项目品质感。 现有办公大堂过于狭长，只具备通道功能，无宽敞聚集的空间，影响接待、展示、休息空间等服务功能，不符合项目办公楼的档次定位。建议在满足外部交通流线安排等设计要求的基础上，适当增加大堂宽度，并通过考究的室内装修、高档材料的运用体现豪华气派的风度，以提升项目价值度与认可度。 注意地铁出入口与商场的衔接 地铁作为本项目的一大利好，应充分发挥其优势。在地铁出入口与商场衔接处，需注重人流的引入，如大门的宽度、信息展示区、导视系统的设计等。 另外大门附近商业业态的布局也是相当考究的，应以能吸引人流进入商场的业态为主，避免人群的流失。 如果条件许可，将本案负一层和地铁连通，利于人流的引入。 休闲生态屋顶花园 裙楼和主楼退台形成的大面积屋顶，可考虑打造为休闲生态屋顶花园，以屋顶网球场、茶室等休闲配套为主，融入生态、自然绿化手法，把自然引入办公楼，倡导时尚办公理念。 主要是以生态、自然的绿色植物构成简洁流畅的线条，主要以常绿灌木、地被、藤本植物进行绿化。 采用人造轻量土，设计合理的覆土厚度，覆盖绿色植被、并配有给排设施，使屋面具备隔热保温，净化空气，阻噪吸尘增加氧气的功能，从而提高人居生活品质。生态屋面不但能有效增加绿地面积，更能有效维持自然生态平衡，减轻城市热岛效应让灰白色的屋顶沙漠变为绿洲花园，提升整个楼盘档次在屋面上,还可以让屋顶变为金顶贱卖层变为热卖层。 2.珠江路西部与东部发展的差异性,传统的电子产品集中在东部,西部的格局尚未形成。 3.苏宁，华海等珠江路中部3C卖场的带动,珠江路完全可形成中部至西部的3C产品的格局,而本项恰位于珠江路的第一站。 4.从定位来看，本案的商业既要延续珠江路电子产业的优势，又要区隔与传统电子产业的差异化。3C产品正在附合这种趋势。 项目价值发现与概念设计 概念设计方案 eCBD中心·珠江路唯一地铁上盖物业（项级概念） eCBD FACE ONLY NO.1