XX年合肥晟地云滨花园营销推广思路.docVIP

晟地·云滨花园 指标 开发投资额 施工面积 新开工面积 竣工面积 期房销售面积 现房销售面积 空置面积 情况 分类 （亿元） （万平方米） （万平方米） （万平方米） （万平方米） （万平方米） （万平方米） 　 　 合计 住宅 合计 住宅 合计 住宅 合计 住宅 合计 住宅 合计 住宅 合计 住宅 　 累计完成 263.41 216.3 2471.5 1998.94 1186.5 978.3 751.4 612.29 526.4 478.75 61.1 46.96 142.1 85.74 　 情况 　 同比增幅（％） 58.19 63.69 41.47 43.49 37.78 35.3 33.8 37.35 － － － － 37.58 65.49 2.行业经济运行特点 ⑴房地产开发投资继续保持较快的增长态势 2006年，合肥市房地产开发完成投资首次超过200亿元，达263.41亿元，同比增长58.19%。 房地产开发投资总额中，按投资项目用途分，住宅建设投资完成216.29亿元，占总量的82.1%，较上年提高3个百分点。商业营业用房投资22.94亿元，占总量的22.7%，写字、办公楼投资占4.1%，各业态投资分布比较合理。 在房地产投资中，房地产开发企业购买土地指标则连续两年呈现较大幅度下降态势。 ⑵房屋施工、竣工面积均呈快速增长态势 伴随着房地产开发投资的较快增长，2006年全市房地产开发房屋施工面积首次突破2000万平方米，达2471.53万平方米。其中新开工面积1186.05万平方米，占施工总量近五成，两项指标与去年相比分别提高了18和16.66个百分点。 同时房屋竣工面积经过2005年的增长停滞后，2006年有长足进展，全市商品房屋竣工面积751.37万平方米，同比提高了34.69个百分点。在竣工总量中，商品住宅的主导地位进一步提高，达81.5%。 ⑶调控政策影响显现，市场供需关系发生转变。住宅供应结构有所改善，房价基本稳定 市场进一步由卖方市场向买方市场转变。住宅户型面积总体上呈减小趋势，但90平方米以下的中小户型供应仍然偏少。需求相对减弱，市场供应量也有所下降，销售压力普遍加大，周期拉长。一些差异化不明显、生活环境配套不佳、性价比不高的楼盘销售相对困难，高端市场和大户型住宅的销售更为滞缓。但也有相当一部分具有品牌优势、性价比较高特别是一些中小套型楼盘则获得了较好的销售业绩。 商品住宅价格窄幅波动，总体保持相对稳定。连续出台的宏观调控政策的贯彻落实，有效打击了投机性需求，抑制了投资性需求；有力地保障了房价进一步走向稳定。根据统计监测，2006年商品住宅预售均价在3300元/平方米，房价走势变化不大。根据成交备案价格的数据统计分析来看，06年全年住房均价近3200元/平方米，与上年基本持平。 ⑷商品房屋空置面积进一步增加 自2004年末开始，合肥市商品房屋空置量止减反增，05年末突破百万平方米大关，2006年再创新高。据统计，去年末合肥市商品房屋累计空置面积已达142.09万平方米，同比增长37.58%，目前房屋空置率约为7.6%。 在空置总量中，住宅空置量为85.74万平方米，占60%，占有比例较上年上升9个百分点。以空置时间划分，空置一年以内的待销房屋面积为104.33万平方米，占空置总量的73.4%，同比上升7个百分点；在住宅空置总量中，空置一年以内的待销住宅面积66.54万平方米，占住宅空置总量的77.6%。 由此可见，以住宅为主的待销房屋面积的快速增长成为空置面积增大的主要成分。商品房屋空置量增大，影响了房地产开发企业的资金回笼，开发成本相应增大，不利于行业的可持续发展，也不利于市场的平稳运行。 ⑸房地产开发行业开始步入整合调整期 连续出台的宏观调控政策，在推动市场日趋规范、健康，价格日趋稳定，结构日趋改善的同时，也推动房地产开发企业的生存和发展方式发生转变。 首先，行业洗牌加速，集中度提高。同时，由于地根、银根进一步紧缩，一些实力较弱的中、小企业生存空间缩小，开发存量土地采取如联合开发、项目转让甚至公司收购、兼并等灵活方式，行业集中度提高。 其次，房产开发企业开始追求产品质量性能和产品的差异化，追求建设过程中的精细制作。只有以资金和品质作为产品的核心竞争力，才能成为市场的赢家，才是房地产企业的生存和可持续发展之路，已成为行业的普遍共识。 3.合肥房地产供需市场分析 ⑴合肥市新建商品住宅均价3269元/平方米 政府对房地产的宏观调控力度不断加强，房价涨幅放缓 市场供给加大，市民购房意愿下降 高层比例不断增加，从而在一定幅度上拉升了合肥楼市的整体销售均价 城市空间不断扩大，外围商品房价格对均价有的一定拉低作用 ⑵多层均价2884元/平方米，与去年