XX年安徽五河县鼎恒左岸名城营销推广策划方案.docVIP

鼎恒·左岸名城营销推广策划方案 2007年4月 一、入市时机与价格策略 （一）入市时机 入市时机是首要的营销策划要素，其选择是否恰当对于物业开盘业绩起至关重要的影响。 本案要考虑的影响入市时机因素有如下几条： 1. 由于整体工程进展延缓，整体销售节奏收其影响，在正式开盘前必须掠夺市场资源，有效维护客户。 2. 销售许可证有望在8份拿到（部分取得预售许可证）。 3. 五河嘉园、锦绣蓝庭三期已经推向市场，四季阳光城二期估计在5-6月份入市，国贸大厦也预计将在五月面市。 有鉴于此，我们建议在4份进行媒介预热，并进行现场准备，在4月28日正式入市，5开始内部认购。 （二）入市态势 从气势上看，本项目地段及产品优势，在市场上应考虑力度与速度，快速有力地获得市场影响，树立五河地产标杆。因此，在宣传及营销战略布置上应以求势、求实为旨，不宜采用浅吟低唱、细雨润物之法。 （三）价格走势策 结合片区市场的特殊性，建议在价格策略上走“低开高走、随机小幅上扬”的路线。即在发售初期以相对低价入市，首先在市面上形成“顶级物业、顶级价格”印象，凭借产品独特性，在取得良好的市场反应后，逐步推出“前庭后院住宅”、“空中四合院住宅”，掀起一波又一波销售高潮，同时逐步提升项目价格。 鼎恒·左岸名城竞争楼盘数据分析表 针对城关镇片区目前的正在发售和准备发售的楼盘，包括：锦绣兰庭 四季阳光 五河嘉苑 华天苑 国际商贸城等五个项目，通过对这些项目的详情调查做到“知己知彼”，为下一步的本项目的价格定位、客户锁定及推广提供市场依据。 ◆ 四季阳光城 楼盘名称 四季阳光 所属区域 西面 地理位置 沱湖小区以西，闸管所以东，北大沟以难，环城北路以北 规模类型 多层 发 展 商 安徽省广润地产开发有限公司 代 理 商 无 建筑设计 东升设计公司 园林设计 华夏园林设计院 施工单位 交楼标准 毛坯房 推出时间 2006年 发售时间 2006 封顶时间 一期2007年封顶 入伙时间 占地面积 14.3万方 建筑面积 24.115万m2 绿 化 率 42% 总 户 数 一期300户 户型类型 二期户型 二房二厅 三房二厅 四房二厅 面积M2 95.81 m2 103-124 134 比 例 起 价 1738元/ m2 均 价 目前1918 / m2 销 售 率 物业管理 管 理 费 0.3元/m2/年 左岸名城对之影响及近期促销措施 近期广告投放较少，没有任何促销措施，预计下个月针对五一黄金周会举办大型文化艺术活动 ◆ 锦绣兰庭 楼盘名称 锦绣兰庭 所属区域 城南开发区 地理位置 环城南路 规模类型 多层为主，有5幢小高层 发 展 商 安徽恒远房地产开发开发有限公司 代 理 商 建筑设计 园林设计 施工单位 -- 交楼标准 毛坯房 推出时间 2005年12月 发售时间 2006年 封顶时间 一期已经交房 入伙时间 占地面积 90000M2 建筑面积 140000方 绿化率 42% 总 户 数 1200 户型类型 面积M2 90——110 小高层 119 M2 1890-1940元/平方米(五-六层) 比 例 起 价 2100——2300 均 价 2100元/平方米 销 售 率 70% 物业管理 管 理 费 0.25元/平方米 左岸名城开盘对之影响及近期促销措施 因此项目的户型及档次与左岸名成有一定的差距，但在当地消费者中的口碑不错 广告投放极少，没有相关的促销措施 发售时间 封顶时间 入伙时间 占地面积 33000 m2 建筑面积 53000 m2 绿 化 率 35% 总 户 数 约470户 户型类型 户 型 面积M2 86——120 比 例 起 价 1888 均 价 1900 销 售 率 物业管理 管理费 0.25元/平方 左岸名城开盘对之影响及近期促销措施 地势太偏 ◆ 华天苑 楼盘名称 华天苑 所属区域 南区 地理位置 城市内环，禾香路南，白金汉宫以西 规模类型 发 展 商 蚌埠华天房产五河分公司 代 理 商 建筑设计 —— 园林设计 —— 施工单位 —— 交楼标准 毛坯房 推出时间 2006年第 发售时间 2007年 封顶时间 一期已经竣工/近期进行二期工程 入伙时间 占地面积 21000m2 建筑面积 40000m2 绿 化 率 —— 总 户 数 户型类型 户 型 面积M2 80——110 120方以上 60－70方 比 例 75%; 20% 5% 起 价 1800元/ m2 均 价 2050元/ m2 销 售 率