XX年安徽住宅市场各区域价格分析.docVIP

楼市价格走势分析 2006年11月份 （一）住宅分区域价格分析 除庐阳区、包河区、瑶海区及蜀山区四大行政区以外，我们还将五个开发区（新站区、龙岗区、政务区、经济区及高新区）单独列出来，并统计出其整体销售均价。 从上表可看出，包河区的销售均价是全市最高的，高新区居第二位，政务区居第三位，新站区居第四位，分别高于全市平均价471元/㎡、439元/㎡、336元/㎡、和88元/。 （二）住宅分建筑类型价格 多层 从上表可看出，高新区的多层均价是全市最高的，政务区居第二位，包河区居第三位，新站区居第五位，分别高于全市平均价865元/㎡、639元/㎡、511元/㎡和90元/㎡。高新区和政务区的整体居住环境和发展以及小区的环境和配套都高于全市居住小区，所以他的价格在全市也是最高。如绿城桂花园、金色池塘 小高层 从上表可看出，包河区的小高层均价是全市最高价，高新区居第二位，政务区居第三位，新站区居第四位，分别高于全市平均价355元/㎡、317元/㎡、298元/㎡和139元/㎡。包河区的地理位置和几个品牌楼盘的出现，使此区域的小高层的价格是全市最高的，如海顿公馆、金地国际城、元一柏庄和万振逍遥苑等。 高层 从上表可看出，庐阳区的高层均价是全市最高，包河区居第二位，政务区居第三位，署山区居第四位，新站区居第五位，前四个区域都高于全市均价，新站区低于全市均价（低63元/㎡），庐阳区是市中心区域，市区的高层价格是全市最高，是因为地理位置的因素。而多层和小高层都远离市区，并且整体品质不是太好，所以他们的价格不是最高。龙岗区目前没有高层。 区域内不同物业类型价格 从上表可看出，大部分区域的高层和小高层的均价都高于多层，只有高新区的多层的均价高于小高层和高层。每个区域也有部分楼盘的多层均价高于小高层和高层，但是从造价成本比较，应该多层的均价低小高层和高层，但是物以稀为贵，多层是市场的稀缺产品，所以价格高于小高层和高层，也是可以理解的。 二、新建商品住宅供应分析 截止2006年11月底，全市在售新建商品住宅的楼盘总数为269家，新建商品住宅总体供应量为29993套，比上月的32322套，减少了2329套。新建商品住宅的可售总面积约为384万平方米，比10月分减少了28万平方米。 （一）新建商品住宅供应套数 1、区域分布 从上图可看出，蜀山区的供应量居全市第一位，这于合肥市的整体发展方向是分不开的，供应套数为9898套，新站区以6898套的供应量名列第二。 2、环线分布 从上图可看出，一二环之间的供应量是最大，因为一环以内的可开发的土地较少；二以外在地理位置上可能有点偏远，不利于上下班、居住，所以开发商不会在此集中开发；一二环之间的土地可开发较多，并且便于上下班、居住，所以开发商在此集中投资开发。 3、建筑类型构成 从上图可看出，高层住宅供应量将近占住宅整体供应量的一半，多层和小高层之间的供应量相差不大，但随着国家对土地的供应的控制和开发成本的加大，多层的开发量将会逐渐减少，现在国家已经禁止别墅用地的审批，所以，高层和小高层将是未来住宅供应的主要物业形态。 4、户型构成 从上图可看出，三室的房型仍是住宅供应的主要房型，二室和四室及以上的户型的供应量是相等的，一室的供应量是最少的；但随着国家对“90、70”政策力度的加大和完善，二室将是住宅供应的主力户型。三室的面积也可以在90平方米以内，但是，不是太多，因为现在的购房者不仅仅追求住宅空间的分割，更注重住宅空间的宽敞、舒适度和合理性。 （二）新建商品住宅供应面积 1、区域分布 从上表可看出，蜀山区新建商品住宅的供应面积为1228800平方米，居全市第一位，新站区供应面积为768000平方米，居全市第二位，这两个区域的供应量就占全市供应量的一半以上；这两个区域的住宅供应套数和面积都是居全市第一位和第二位，说明他们的户型配比是比较适中的，没有太大的悬殊。 2、环线分布 从上图可看出，一二环新建商品住宅的供应面积为2265600平方米，二环外供应面积为1267200平方米，一环内供应面积为307200平方米。 3、建筑类型构成 高层的供应面积为1728000平方米，多层的供应面积为1113600平方米，小高层的供应面积为960000平方米，别墅的供应面积为38400平方米。 三、新建商品房销售动态 2006年11月份，全市共销售新建商品住宅5167套，10月分共销售4461套，9月分共销售3185套，8月份共销售3532套。与10月份相比，住宅销售套数上升了15.8%。 本月，销售的新建商业类商品房542套，比上月销售的578套减少了36套，下降了6.2%。 （一）新建商品房销售套数 包河区在11月份销售了970套，居第一位，蜀山区、经济区、新站区分别销售了892套、882套、753套。可见购房者还是偏向包河区、蜀山