XX年安徽绩溪房产市场报告及项目规划建议.docVIP

绩溪龙川房地产开发有限公司 2006年6月6日市场报告与规划建议 第一篇：宏观市场分析 绩溪宏观市场分析 1、绩溪概况 城市 地图 2、宏观经济 ―――－ 国民经济综合实力进一步增强131.98亿元，比上年增长12.2%，是1998年以来发展速度最快的一年。人均生产总值首次突破1000美元，达到1088美元。三次产业结构为18.8：35.9：45.3 ―――－ 作为绩溪的支柱产业－旅游业呈现恢复性增长。2004年全市累计接待海内外旅游者**万人次，增长45.2%，比2002年增长15.7%实现旅游总收入50.0亿元，同比增长30.3%，比2002年增长6.1%；其中旅游创汇收入6600万美元，增长271.0%，比2002年增长13.5%。绩溪机场扩建竣工、徽杭高速公路通车，开工建设了合铜黄高速公路和绩溪等基础、休闲项目，进一步改善旅游发展条件。2004末，全市总人口达到1467万人，其中非农户人口3万人在岗职工平均工资12706元，同比增长16.3%。城市居民人均可支配收入7608.8元，同比增长10.36%，人均消费支出5735.3元，城市居民恩格尔系数为42.3%。 ―――－消费品市场繁荣活跃。消费品市场十分活跃，消费品零售额实现较快增长。2004年，全市社会消费品零售额40.88亿元，增长13.3%。其中市级消费品零售额16.55亿元，增长11.4%；餐饮业呈现出强劲的发展势头，全市餐饮业实现零售额7.97亿元，增长19.9%。 3、房地产开发情况 ―――－固定资产投资增长保持高位运行，房地产开发投资步伐加快。2004年全年全社会固定资产投资完成78.5亿元，比上年增长48.7%。其中房地产开发投资17.96亿元，增长65.6%。 ―――－房地产快速发展的同时，商用房地产近两年也快速发展，通过下表的数据可以看出 房地产开发投资加剧，商用房地产投资增幅超过了住宅投资； 2004年，购置土地开始回落，房地产开始向理性化发展，由于2003年土地的大量购置，房产有1-2年的开发周期，预计2005年将是绩溪房产供应的高峰阶段； 2004年商品房供应方面有所增加，但销售量有所下降，房地产市场供给渐渐开始大于需求，对于只有15万人口的市区来说市场已接近饱和； 房屋空置有所减少，但减少的是住宅的空置，商用房的空置大大增加，2004年大约有8万方左右，项目去化压力尽显。 年份 房地产开发投资（万元） 住宅投资（万元） 购置土地（万方） 房屋施工:万方 住宅施工：万方 房屋新开工 住宅新开工 商品房竣工（万方） 住宅竣工（万方） 商品房销售（万方） 实际销售（万方） 房屋空置（万方） 空置住宅（万方） 2004 110699 64374 25.44 120.33 90.59. 71.92 50.6 43.23 33.08 32.43 26.21 10.15 1.5 2003 64290 46405 110.57 79.52 62.3 43.43 33.7 49.12 35 40.52 33.24 11.19 5.68 4、商业规划 商业金融用地规划采用点线结合方式、结合中心区布局形成四个集中的商业网点，分别为老城中心、前园路中心、阳湖中心和黎阳中心。另外，规划沿新安江两侧设置部分商业服务设施，成为城市重要的沿街商业空间。 保留调整现有的市场，在城市出入口附近设置大型的专业批发市场，因此在黎阳、梅林、屯光规划大型专业市场。 规划的旅游宾馆度假区主要集中在三处建设，分别是三江汇合处、南片区东处和西片区高尔夫球场处。东区120万方旅游度假区的规划，为本案定位提供了方向。 娱乐文化用地，两处市级文化、娱乐中心：世纪广场文化中心和尤溪娱乐中心；同时在阳湖、黎阳片区建设区级的文化娱乐中心，如影剧院、文化宫等等。为本案商用房定位提供了规划支持。　 老城商业中心 以现有的商圈为基础，以旅游商品服务为主，不仅为城市居民服务，而且考虑为游客服务， 未来要跨新安江向南发展，南北岸共同形成城市的商业中心。 前园路商业中心 前园路商业中心以为本地居民服务为主，目前已经建成了一些大型商场，商业中心地位已经呈现，但目前商业档次和商业氛围还不是很好，未来本地区的商业设施以改建和完善为主。 阳湖中心和黎阳中心――以社区商业为主 依据网点规划，老城区商业中心和前园路商业中心足以辐射全市范围，本案所处区域不可能再形成商业中心和商业副中心，依托其行政娱乐中心及周边旅游度假区――新徽天地，将是本案的定位方向。 第二篇：中观商圈分析 现有商业现状 超市竞争格局有变： 随着商业大厦的并购重组，购物中心经营管理的调整，原来苏果、华联（位于一楼）、商业大厦（一楼为超市）四大超市并存的局面被打破。家得利在激烈的竞争中一枝独秀，遥遥领先，华联超市经营状况却相差甚远。家得利营业面