XX年宿迁市商业地产市场调研报告1.docVIP

宿迁市商业地产市场调研报告 前言 撰写思路 本报告有针对性地调研宿迁市商业地产市场，宿迁商业物业的运营情况，以及对消费者需求调查，从市场角度全面探讨项目的定位问题即项目的产品定位与市场定位。 撰写目的 通过对区域商业房地产基本产品现状、商业地产竞争状况、商业物业经营情况等相关因素的定量与定性分析，为项目的基本定位提供市场依据。 撰写内容 本报告从宏观环境调研、商业分布概况与主要商圈分析、项目自身情况调研等方面论述。 报告依据 宿迁市主要商圈与项目所在区域就相关问题进行专业调查。 鉴于的整体规划，经过初步调研，?根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点并加以专业发挥，对此项目的可行性、定位及营销策略提供市场分析与建议。宿迁市是1996年经国务院批准设立的地级市，下辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫县和宿城区共125个乡镇，总面积为8660平方公里，人口515万，其中市区面积136平方公里，人口30万。宿迁东连淮阴，西邻徐州，北接连云港，地处陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，同时又是这三大经济带的组成部分，是第二条亚欧大陆桥桥头堡城市群中新兴的中心城市。宿迁是江苏省改革开入试验区，是江苏省唯一被省委、省政府允许采取特殊政策加快发展的地级市市区规划按一体两翼的原则，中间为市政府所在地，东部为宿豫新县城区西部为宿城区政府所在地。宿迁物产丰富，是全国商品粮生产基地，又是著名的水乡、花乡、杨树之乡和名酒之乡。宿迁矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，蓝晶石、黄砂储量居全国省辖之首。2500万平方米左右，这必然将成为宿迁市房地产业持续发展的强大动力。 交通概况 宿迁自古就是江苏、安徽、山东三省通衢，交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，京沪高速公路、宿新一级路建成通车；新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路。西边60公里处的长徐州观音机场，北边100公里处在连云港白塔埠机场为宿迁走向世界架起了空中走廊，东面120公里处的深水港连云港为宿迁走向世界架起了海上桥梁。宿迁区位优势突出，交通发达。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、徐宿淮盐高速公路、宿新和宿沭一级公路、新长铁路、205国道、305省道是宿迁连接全国各大中城市的快速通道。京杭大运河纵贯全境、连云港港口、白塔埠机场、观音国际机场架起了宿迁对外联系的桥梁。一个富有西楚雄风、酒都花乡、河清湖秀、生态乐园的特色城市 宿迁人口在524.54万左右，以当地人群为主，外来人口比例很小。其中，购房的主体人群主要为本地人，商业房的购买人群主要有两部分：A．主要部分，居住在老城区的市民，有的没有工作，通过购买门面房做生意。B．次要部分：外来人口，年轻人居多，投资为主。第一部分是房地产市场的主体人群，消费者越来越关心房子的质量，区域位置。这部分人是购房的主体力量。 从90年代后期起，中国居民的整体消费结构已从满足“温饱型”向“小康型”转变，相当一部分高收入的居民群体开发向“富裕型”转变。消费重点由衣、食为主转向住、用、行为主。对于宿迁城市居民消费重心发生转移，消费需求发生三个方面的重要转向，一是基本消费逐渐向居住、交通、通讯等领域扩展，二是日用品类消费进入更新换代时期，并向品牌化发展，三是文化教育及知识产品的消费比重明显增加。 宿迁市近几年来发展迅速，但人均收入与苏南相比仍有一定差距。宿迁市主城区居民家庭消费已步入小康阶段（根据恩格尔系数判断）。医疗保健和住房支出的大幅增长，已成为宿迁市城镇居民家庭生活的两大消费热点。随着经济的发展，居民家庭收入的增长幅度将会加快。 居民消费偏好具体特征 目前购房团体中以本地市民为主，占到总数量的90%。价格、交通、地段、环境和绿化是大多数购房者心目中的首要考虑因素，一般市民的心理价为在1000~1500元/m2之间，总价12~15万，连装修20万之内（当地装修费用很便宜，一般只要花2~3万就可以装修的很上档次了）。多层的物业形态是大多数人的购房首选，小高层目前的市场认知度还不是很高，这一点可以从市场中小高层的销售情况看出来。但政府现今大力主张支持建筑小高层，以此来提高的宿迁的城市风貌。宿迁市场上还没有小高层的出现，但在建项目中已有小高层的规划出现，但销售情况不容乐观。 二、城市规划 规划期限 新一轮城市总体规划期限为2003-2020年，近期2003-2007，远期2008-2020年，远景至2050年。上一轮城市总体规划预测，至2010年，市域城市化率为35%。新一轮城市总体规划预测，至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。 市域城镇规模等级结构 一级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人。 二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城2