XX年山东东营朗景花堤项目市场研究报告.docVIP

前 言 淄博华都置业发展有限公司近年来致力于山东房地产开发领域，通过威海市阳光花园（5万㎡）及阳光公寓（2万㎡）、青岛市旧城改造前期项目（18万㎡），的开发建设为公司的稳固发展奠定了坚实基础。2006年一举投入3.2亿元在淄博市商业核心—共青团西路开发建设了被誉为淄博标志性建筑的华都名城项目（18层国际公寓·28层商务大厦·4层淄博通讯数码港共计6万㎡），目前该项目开发建设工作已进入尾期，携雄厚的资金实力、丰富的开发经验及先进的营销理念，华都置业开始介入山东省东营市房地产市场。 东营·朗景花堤（暂定名）是我们在山东省东营市区开发建设的首个地产项目，该项目占地约300亩，位于东营东城与西城交汇点处，与东营区政府相邻，周边医院、学校、商业等基础设施一应俱全，在东营东城开发热潮已逐渐冷却的形式下，本地块凭借其优越的地理位置俨然成为东营房地产开发的最后一块黄金宝地。 为给项目即将进行前期规划及市场定位提供依据并回避风险。我们组织专业人员对即将面对的市场进行了市场调查及投资可行性研究。主要研究的对象包括东营经济环境和生活结构的分析、区域城市结构及发展规划调查、区域住宅房地产市场调查与分析、目前供应量及价格分析、项目立地条件研究及定位建议、成本的初步预算等以下几方面内容，希望为项目的最终确定提供依据。 淄博华都置业发展有限公司 东营·朗景花堤地块及周边位置图第一部分 东营经济环境和生活结构的分析 东营市概括 东营市位于山东省北部黄河三角洲地区，中华民族的母亲河——黄河在东营市境流入渤海。地处北纬36o55′～38°10′，东经118°07′～119°10′之间。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123千米，东西最大横距74千米，总面积8053平方千米，中心城建成区67平方千米。东营市辖区内除小清河以南广饶县所辖的367平方千米为山前冲积平原外，其他地区均为黄河冲积平原，是典型的黄河三角洲地貌。总体地貌特征是沿黄河走向自西南向东北倾斜。西南部最高高程为28米，东北部最低高程１米；西部最高高程为11米，东部最低高程1米。黄河东营段上起滨州界，自西南向东北贯穿东营市全境，在垦利县东北部注入渤海，全长138千米。是万里黄河入海的地方，黄河三角洲的中心城市，是于1983年10月成立的山东省辖市。全市辖东营、河口两区和广饶、利津、垦利三县，行政区面积8053平方公里，人口179.3万。胜利油田、石油大学（华东）和济南军区黄河三角洲生产基地坐落在这里。 东营是在黄河三角洲昔日荒凉的盐碱地上平地拔起的一座新兴城市。1961年4月16日，石油勘探工人在东营村打出了第一口油井，揭开了地下油田的神秘面纱，并以这个小村的名字命名了一座城市，发展到今天的规模。 东营市境内既有年轻的黄河新淤地，也有古老的陆地。北部是新冲积的黄河三角洲平原，广袤无际，清新壮丽；南部是战国时期齐国腹地--古代大军事家孙武的故里，历史悠久，文化灿烂。东营市有广袤的土地资源，总面积1208万亩，其中尚未开发的荒碱地就有525万亩总人口162万，人均地面积7.8亩。黄河每年还填海造陆3万亩是中国东部沿海土地后备资源最丰富的地区为进一步推动油田和地方经济的发展，东营市基础设施和城市建设保持了超前发展的态势，经济发展环境不断优化。中心城建成区面积达到58平方公里。城市建设突出大空间、大绿地、大水面特色，不断提高绿化、美化、亮化档次。城区绿化覆盖率达到35.3%，人均公共绿地12.51平方米。城市功能不断完善，一座现代化的石油港口城市已现雏形。建成了引、蓄、灌、排相配套的水利工程体系，市内水域面积379.9万亩，占总面积的31.96%，拥有亚洲最大的平原水库，建成10万立方米以上的水库522座，蓄水能力达8亿多立方米，全市设计引提黄河水能力达到每秒514立方米。建成了海、陆、空相结合的立体交通网。其中公路尤为发达，密度达59公里/百平方公里，在全省率先淘汰了三级路，市内高速公路通车里程达到133公里。铁路南接胶济线，开有直通济南、南京的客运线。东营港被列为国家一类开放口岸，建成5000吨级码头2个，3000吨级码头3个。东营机场已于2001年11月28日正式通航，先期开通了东营至北京、上海、深圳、哈尔滨、新疆库尔勒等五条航线。电力、电讯事业名列全省前茅。电力成为全省供电量最大的地方电网之一，国内外通讯方便快捷，电话交换机总容量达160万门。第二部分 房地产市场概述及价格分析 作为胜利油田大本营的东营市，家家户户几乎都和油田企业有关系，其收入和消费相对来说都是比较高的。人均储蓄全省第一、人均消费支出全省第一、人均GDP全省第一(达3万元)。这“三个第一”都足以说明东营经济在山东省的地位，是东营人所津津乐道的事。 　　从下面这些数据中，我们便可略见一斑。