XX年广西玉林房地产市场考察报告.docVIP

玉林房地产发展现状与前景展望 一、城市概况与经济发展 玉林现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，2006年底全市总人口609.31万人。玉林城区在行政上被称为玉州区，城区面积约为45平方公里，常住人口近56万，流动人口超过25万。玉林位于广西东南部，素有“千年古州”和“岭南都会”的美誉，自古就是桂东南重要的商品贸易中心和商品重要的集散地，一直以来，玉林商贾云集，贸易活跃，浓厚的商业意识和创业精神成为玉林人的传统，目前，目前玉林藉海外侨胞达100万人，占广西的三分之一，是广西最大、全国著名的侨乡。 伴随着宏观经济的快速增长和近年来中国南部多个经济区域的建设，玉林市的经济得到了快速发展，主要经济指标呈稳步上升趋势，下表为玉林市主要经济指标。 玉林主要经济指标 项目 单位 2004年 2005年 2006年 平均增速 GDP 总量 亿元 312.68 359.56 412.99 14.9% 人均 元 5250 6069 6873 14.4% 固定资产投资总额（FAI） 总量 亿元 92.3 131.1 176.11 45.4% 人均 元 1558 2211 2890 42.7% 社会消费品零售总额 总量 亿元 111.7 130.01 149.57 17.0% 人均 元 1876 2195 2455 15.4% 城镇居民人均可支配收入 人均 元 7136 8297 10175 21.3% 城乡居民储蓄存款余额 总量 亿元 225.6 251.6 294.11 15.2% 人均 元 3808 4243 4827 13.4% 房地产投资总额 总量 亿元 5.88 15.66 25.33 165.4% 二、城市房地产发展状况 （一）城市房地产发展历程 基于城市的商业气质和人们“一铺养三代”的传统观念，占天占地的天地楼也自然而然地成为了玉林人首选的居住物业，他们或凭借祖上遗留，或依靠自行购置，大多数玉林人都或多或少有属于自己的土地，没有统一的规划，没有专业的设计，仅为了满足自身居住和经营的基本需要而自行搭建，一栋栋形态各异的天地楼屹立在玉林市大大小小的街道上，一层用以商业经营，二三层用于商品囤积及居住，简简单单的一栋天地楼满足了玉林人居住与经商的良种需要，让他们感觉到生活的悠闲和惬意，也就逐渐形成了他们早期的生活模式。 这些天地楼集中分布在中药材市场、工业品市场附近和十里长街、一环路、天心路等街道两厢，城西城北等开发区也集中建设了这类天地楼。据不完全统计，这些天地楼的建设累计用地超过11000亩，房屋竣工面积达96万平方米。这些遍布城区的天地楼已经形成了玉林城市的主要面貌。 随着禁止买地自建房、叫停单位集资建房等政策对房地产业的引导和促进，从本世纪初开始至今，玉林市房地产开发从无到有，市场前后出现了数十个住宅及商业开发项目，商品住宅开始开始取代自建房，逐步成为玉林市民住房消费的主要对象。 2002年，玉林市房地产界的龙头企业世纪京华房地产公司（玉柴旗下公司）以领先的规划，率先在玉林推出了欧景嘉园住宅小区，这一标杆性住宅楼盘与传统的天地楼相比，大大提高了居住舒适度，使玉林市的住宅在品质上有较大的提升。2004年，世纪京华房地产公司与世纪华商房地产公司进行欧景嘉园的后续开发，命名为华商国际。这一楼盘至今都是玉林市高档楼盘的代表作。2006年出现的弘景·金色蓝湾在品质和规划上都显示了玉林房地产市场的最高水平。 但通过我们的调查走访，玉林房地产的整体开发水平和产品品质远未达到上述项目的高度，玉林房地产业近几年来仍处于较为初级、粗放的阶段。 从最近几年的统计数据看，房地产业在玉林市经济发展中的地位得到了提升，如下表所示： 玉林市房地产投资发展均衡水平 年份 2004 2005 2006 房地产投资/GDP 1.9% 4.4% 6.1% 房地产投资/FAI 6.4% 12% 14.4% 广西房地产投资发展均衡水平 年份 2004 2005 2006 房地产投资/GDP 5.8% 7.1% 7.7% 房地产投资/FAI 15.3% 16.2% 16.5% 注：FAI为固定资产投资总额 对比广西全区的情况，考虑到玉林市经济发展水平在广西14个地级市中名列第4，可以认为玉林市的房地产开发在经济发展中将发挥更加重要的作用。 （二）片区发展现状及项目分析 根据位置的差异，将整个玉林市划分为五大板块，即中心片区、江南片区、城东片区、城西片区及城北片区。 （1）中心片区 处于城市的中心地带，是一个古老而繁华的老城区。多年来，一直被视为城市的政治、文化、经济中心。凭借着其得天独厚的地理优势，住宅、商业、商务及天地楼物业在该片区发展态势均较好。据我们粗略统计显示，该片区各类物