XX年度4月份天津市房地产市场分析研究报告47.docVIP

天津仁爱龙都建设有限公司 传签单 发自 部门 研究发展部 发出 时间 2006.05.15 文 件 流水号 YF-06- 内容： 2006年度4月份天津房地产市场报告 拟稿人：吕璐 部门负责人签名及日期： 致：研究发展部经理 （请签署明确意见） 签名及日期： 致：产品总监 （请签署明确意见） 签名及日期： 致：执行副总经理 （请签署明确意见） 签名及日期： 签发栏：（请签署签发日期） 请相关执行部门对以下选项按□ 内打“√”办理 ( 将书面稿存入企管部 □ 将电子版稿发企管部 注：相关领导如认为依本人职责即可对上报文件签发，则请直接在签发栏签批意见。 本期导读 国际环境背景：人民币增值，国外热钱大量涌入，房地产行业成为国际炒家首选； 国内环境背景：宏观调控一周年，房地产市场全国漂红，主要大中城市价格呈报复性反弹。 4月27日，央行一年半来的第三次加息被认为是拉开了新一轮宏观调控的序幕。 房地产是区域性资本密集型行业，微观层面它与金融密切相关，宏观层面它区域壁隔更为显著。宏观调控需要针对不同区域，不同房地产细分市场，出台针对性举措方能疏导整体经济的良性发展。 单纯提高贷款利率而保持存款利率水平，一方面反映出政府鼓励投资的态度，另一方面宣称抑制投机，稳定房地产价格。研发部分析认为，政府举措实施原因主要有以下几方面： 提高贷款利率为规避由于人民币增值带来的通涨压力； 提高贷款利率尽快盘活大量民间资本，推动整体经济运行； 通过保持存款利率，鼓励资金向证券市场流入，规避热钱进入带来的金融风险。 由于房地产行业准入门槛的提高，规避由于热钱的过分集中造成的房地产泡沫，分散热钱投资方向。 该举措给房地产行业带来的影响分析，详见月度热点政策方面：新一轮宏观调控山雨欲来 报告索引 第一部分 市场概述 5 【一】 土地市场 5 【二】 商品房市场 8 【三】 三级市场 13 【四】 商业地产市场 16 第二部分 重点楼盘跟踪 20 【一】 5月份重点新增项目销售情况跟踪 20 【二】 主要竞争项目5月份销售情况跟踪 20 第三部分 月度热点 22 【一】 政策方面：新一轮宏观调控山雨欲来 22 『资讯一』 个人住房贷款基准利率上调0.27个百分点 22 『资讯二』 个人住房公积金贷款利率将上调0.18个百分点 22 『资讯三』 央行酝酿提升个人住房贷款首付比例 22 『资讯四』 深圳：政府金融6部门合力 8招调控深圳房价 23 『资讯五』 北京：扩容存量房 23 【二】 市场方面：房交会成为行业晴雨表，市场推广职能逐步退化 23 『资讯一』 天津房市步入一级城市阶段 23 『资讯二』 商品房二手房成交套数基本持平 25 『资讯三』 土地信息首次亮相房交会 25 【三】 行业篇：去赚外国人钱 26 『资讯一』 北京高档楼盘海外销售渐成气候 26 『资讯二』 天津房产投资新亮点：去赚外国人钱 26 第四部分 市场看点 27 【一】 5月份房地产新增项目看点 27 【二】 人民币利率上涨，引发房地产市场投资扩张 27 附件Ⅰ：各区县政府所在地城镇基准地价（2006-05-08） 29 附件Ⅱ：中心城区基准地价（2006-05-08） 30 附件Ⅲ：4月份塘沽区挂牌成交地块公告 31 附件Ⅳ：中指研究院：2006天津最新住宅价格变动走势报告 32 附件Ⅴ：2006年春季房交会市场问卷调研分析（合富辉煌问卷调查报告） 38 市场概述 土地市场 数据指标 2006年4月，土地供应面积3790113.48平米，相当于上月的两倍，与2月份基本持平。供应区域主要集中于静海、宝坻，市内六区在和平有小幅地块供应。本月土地成交主要集中在塘沽区，共成交13幅，总面积达到100余公顷。 本期土地市场主要特征 供应地块中公建性质占有较大比例，商业市场竞争将会愈加激烈。 随着十一五规划的逐步落实，天津市土地供应市场的重点逐步移向环外地块，环外新城的规划建设将遇到前所未有的机会。 本月的成交主要集中在塘沽区，且大部分地块位于塘沽区海河以南，可见塘沽区海河以南规划的建设将会成为重点。另外，本月继续有4幅地块出让，总面积为28公顷左右。塘沽区将开始大规模的规划建设。 本月静海成交地块占有较大比重，主要集中在大邱庄和团泊村。 附表1-1-1：2006年度1月份天津市各区县招牌挂及成交地块一览表（数据截止至1月25日） 市内六区 和平区 河西区 南开区 河东区 河北区 红桥区 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 土地量幅 1 　 　 　 　 1 　 2 　 　 　 　 14752.20 　 　 　 　 7000.00 　 6830.00