XX年昆明主要板块商业调查报告1.docVIP

昆明主要板块商业调查报告 国贸·新天地项目现在即将面对项目定位及后期招商阶段，为了配合招商工作及商业物业定价的工作，我们除对项目隶属的关上片区进行了市调，还针对昆明几大商业板块做了市调，包括金马坊板块、同仁街板块、昆都板块和财富中心板块，主要市调内容包括主要商业业态、各商业业态的商家数量、各商业业态的商家的经营面积、经营状况，和经营成本等。一定程度上理解各个商业板块的业态分布以及租金分布和各业态租金承受情况。 一、2005年调查数据回顾 首先我们回顾下2005年昆明主要商业板块的租金情况，包括关上板块、金马坊板块、同仁街板块、昆都板块。具体情况如下： 1、关上板块 业态 大餐饮 小餐饮 茶室 美容 二手房 烟酒 汽修 珠宝 娱乐 租金 30-50 40-50 40-55 40 45 60-80 40 35 40 2、金马坊板块 业态 休闲购物 大餐饮 小餐饮 酒吧慢摇 美容 珠宝 其他 租金 200-220 90-100 100-180 80-125 50 160 200 3、同仁街板块 业态 精品购物 茶餐厅 美容 KTV 迪高厅 其他 租金 220-280 80-100 100 90-110 80-120 280 4、昆都板块 业态 休闲购物 大餐饮 小餐饮 娱乐 茶室 美容 KTV 其他 租金 150-300 60-70 80-110 60 50-70 70-80 50-70 40-60 二、2007年调查数据 关上板块 以下为各部分的基本情况以及业态和租金情况。 （1）滇菌一条街 A、基本情况 项目情况 关上滇菌一条街的商铺形式为住宅底商，没有统一的规划及经营管理。经过十多年的发展，现在已具规模，形成以野生菌为主的餐饮一条街。 与关兴路垂直的关平路在滇菌餐饮氛围的带动下，形成了以茶室、咖啡厅为主的休闲一条街。 该片区住宅非常集中，因此还有便利店、洗衣店等生活配套业态。 业态分布 关兴路：餐饮、便利店、社区配套 关平路：茶室、咖啡吧 租售状况 关兴路和关平路上的商铺都是较老的住宅小区的底商，销售的时间也比较早，现在的经营者大都是租赁商铺的。租金情况为： 小餐饮：50-60元/㎡·月 大餐饮：35-45元/㎡·月 烟酒：70-90元/㎡·月 茶店：30-40元/㎡·月 便利店：60-70元/㎡·月 客户构成 客户构成面广，主要有：商务人士、都市时尚一族，年轻白领、中年中高收入人群。 总体评价 优势：毗邻机场、国贸中心，加上多年的经营形成了有规模的滇菌餐饮氛围。 劣势：商业形态都是住宅底商，对餐饮业态有一定的限制。没有充足的停车位提供给餐饮商家。由于是住宅底商，对于想要扩张的商家来说，没有发挥的余地。 对本项目的借鉴意义 关上滇菌一条街是自发形成的商业街，形成了良好的餐饮圈氛围，对于国贸·新天地项目在业态方面有一定呼应以及补充。 B、业态比例及租金情况 类别 代表商家 总计 数量 合计 面积 所占比例 （％） 经营 状况 租金（元/㎡·月） 小餐饮 草墩园、铜锅鱼、曼泰园 15 2300㎡ 11.5 良好 50-60 大餐饮 滇菌王、野菌园、潮江春 16 10500㎡ 52.6 好 35-45 茶室 好友茶室、啡一品 12 1800㎡ 9 好 30-40 烟酒茶 12 640㎡ 3.2 一般 70-90 便利 足达便利 10 690㎡ 3.5 好 60-70 其它 生活配套 11 4050㎡ 20.2 一般 40-50 （2）关上中路（国贸路） A、基本情况 项目情况 关上中路，即现在的国贸路，也叫关上火锅一条街，商铺形式为住宅底商，没有统一的规划及经营管理。经过十多年的发展，现在已具规模，形成以野生菌、火锅为主的餐饮片区。 由于国贸路集中了关上片区主要的办公场所，并且街道形象良好，集中了部分大型餐饮即关上主要的娱乐场所。 在火锅一条街背后的关上西路在周边餐饮氛围的带动下，形成了以茶室为主的休闲一条街。 业态分布 关上中路：主要是大型中餐、火锅餐饮、洗浴桑拿、足疗、KTV等娱乐业态； 关上西路旁：主要是休闲茶室酒吧为主，生活配套为辅。 租售状况 （各业态租金情况如下表） 客户构成 餐饮消费群是开车前来的家庭和商务性质的消费者为主。娱乐休闲业态只作为餐饮业态消费群体的互补业态。此外，其他业态都是用于给周边片区提供生活配套。 总体评价 优势：1. 毗邻机场、国贸中心，加上多年的经营形成了有规模的滇菌、火锅餐饮的成熟商业氛围。 劣势：1.商业形态大部分都是住宅底商，对餐饮业态有一定的限制，由由于发展环境的限制，很难再寻求新的拓展空间。 2.对于餐饮业态来说，停车位的不足也是限制商家发展的阻碍点。 对本项目的借鉴意义 支撑了关上片区大型餐饮和娱乐场所的主要形象，并且国贸·新天