XX年昆明云岭天骄调查报告.docVIP

云岭天骄调查报告 项目基本情况如下： 名 称 云岭天骄 开发商 伦华地产 所属区域 北市区 规划设计 泛亚 营销策划 伦华地产 广告 伦华下属广告部 地 址 昆明长虫山脚财贸学院对面 电 话 （0871）5100007、5101777 物业类型 公寓、多层、别墅 开盘时间 2007年4月14日 交房时间 2008年6月30日 占地面积 102000.51㎡（153亩） 建筑面积 120000㎡ 容 积 率 1.199 绿 化 率 52% 总 户 数 906 建筑密度 26.3% 交房标准 毛坯、初装 商 铺 幼儿园下面菜市场 产品配比 公寓60、别墅346、多层500 多层均价 3500元/㎡ 双拼均价 8000元/㎡ 叠加均价 5050元/㎡ 交通状况 74、84、9、、、龙泉路上的快速交通线，小区没考虑公交。 周边环境 周围完善成熟的生活配套及教育资源。 开盘信息 1、楼盘位置 2销售卖场 项目销售部外是一个很陡的坡地， 人行走舒适度不够，外场两边都 用项目宣传展版包装，有2辆四 排座电瓶车专供看样版房销售现 场装修很普通，有两个沙盘，一 个项目沙盘，一个北市区区域沙盘 销售部面积大概在250㎡左右。 销售人员形象较差，主动性不够， 客户进门后，三分钟后才有人接待。 销售情况：4月14号开盘，当天销售了34.7%,到17号为止已经销售了40%左右.公寓44㎡的已销售完,别墅在开盘当天销售了90套.现在共销售了360多套,销售情况良好. 户型配比及开盘当天销售情况。 户型 位置 套内面积 套数 总价 开盘销量 ASP 端头 370.97 14 290-301 12 BSP 端头 292.16 44 250-317 22 双拼 中间 283.31 4 DSP 端头 225 120 120-150 40 叠加 中间 197 DP 端头 285.68 40 197-230 7 四拼 中间 281 90-110 　 　 684 230 90平米以下 　 　 小计 　 　 906 311 三、施工现场 花园 屋顶露台 车库 四、营销策略 广告出街9个多月，感觉是纯别墅项目，如“春城阳宅上品，风声水起艺墅”等，但其它有丰富的形态，并有40平米左右的小户型。 开发商根据别墅和地形特点，有明显呈现后拉动营销的心理，包括： 总长近300米左右的高架桥，并将临地块内单侧打开以便观瞻，形成视觉刺激。 DSP、BSP别墅呈现两排，尤其是前者，类似于仃子户，但其周边故意的空旷所带来极好的日照、采光、通风、景观，也具有极大的冲击力。 别墅独特的户型亮点，如骑楼式的停车位，人防兼地下车库等，双拼单户室内电梯等，只有呈现后才更具体。 因此，待上述条件基本成熟后，自07年4月7日起，于4月13日止，开始发售认筹卡，发售量计约400余张。 发卡规则是： 多层普通住宅：10000元/张 别墅、跃式：20000元/张 相对来说，认筹还是成功的！ 开盘当天，安排电瓶车和专门的销讲录音，参观样板房。 根据卡序号入场，至12：00左右，普通多层售出229套，别墅售出81套。 形象广告 营销策划部编制 2007年4月17日 五、产品分析 普通产品的设计延续了伦华一贯的节约紧凑设计风格，78。18的套内做出的三房，客厅3。8米的开间，26㎡，主卧19。6㎡，另外两个小卧分别是11㎡和9㎡，厨房5㎡。产品拼接方面，在D栋中，一梯四户，面对中央湖区的是67。9㎡的两房，朝小区外侧的是78。18的三房，打破我们以往摆规的风格。面积相差近10㎡，总价相差不到一万，上一种新的尝试。预计开发商是居于减少总价给销售带来的阻力的考虑。证明伦华自己给项目的定位就是低端混合业态盘。 六、项目总结 云岭天骄整个的操盘模式和产品特点，可供公司借鉴的不多，但做为一个地产人有几个问题我们可以共同思考和探讨。 如果云岭天骄这一地块是我们银海取得，将会如何运作？ 居于该地块，除了景观和物管我们还可以从那些方面提升产品价值？ 居于伦华公司气质，云岭天骄实现了那些项目价值？ 营销策划部 2007年4月17