XX年武汉房地产市场研究报告.docVIP

2006年的房地产市场，无论是对于全国还是对于武汉而言，都可以说是个阵痛期，它是中国房地产市场化改革以来，第二个发展周期中的最为关键的一年，这样的阵痛从严格意义上讲，是属于中央政府在国家房地产市场化宏观运营探索中的必要代价，是05年系列相关出台政策中的落实年，检测年。 ????作为十一五规划开局的2006年宏观调控和房产新政持续上演，从多方面系统地完善和调节房地产业的运行。 第一部分 宏观市场回顾 一、宏观政策轨迹 国土资源部、国家发改委近日发布新版《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》，严把土地“闸门”，住宅小区容积率低于 1.0、套均144平方米以上的低密度、大套型住宅项目严禁占用耕地；别墅类开发项目被列入禁止用地项目。 12月8日，央行公布《2006年中国金融稳定报告》，报告指出将重点监控房地产投资领域、个人外汇交易领域等资金流动情况，并首次以专栏的形式对房价下跌可能引起的三类金融风险作了预警。 11月27日，就在北京、上海两位督察局局长接到任命的前一天，正在组建的国家土地督察机构已经分几路前往北京、河北、福建、厦门 开展工作，这也标志着社会关注的国家土地督察活动正式启动。 9月初,全国土地调控工作座谈会表示,国家将进一步加强土地管理和调控,坚决遏制各种土地违法违规行为,把最严格的土地管理制度落到实处,称加大土地调控力度,进一步收紧土地闸门,既是解决当前土地管理失控状况的客观需要,也是实现宏观经济平稳运行的迫切要求。 7月27日,中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,提出必须采取更严格的管理措施,切实加强土地调控.措施包括调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准等。 7月27日,国务院已正式批准建立国家土地督察制度,并授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。 5月31日,国土资源部发出进一步从严土地管理的紧急通知,要求进一步控制土地审批等 2006年5月30日九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会推出《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，就调整住房供应结构、稳定住房价格等具体提出15条措施。 5月24日,国务院办公厅转发建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局和银监会九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,涉及税收、信贷、土地政策等15项措施开始正式实施。 2006年4月27日 国有土地使用权出让合同补充协议示范文本发布，7月起试行。主要涉及内容如下：开发商囤积土地将被限制；竣工时间进行明确约定；约定指标防供应量减少；停工一年将收土地闲置费。 4月26日,国土资源部下发《关于下达2006年全国土地利用计划的通知》,强调今年中国仍坚持从严从紧安排用地的原则,全年全国土地利用总量仍维持去年水平。 2006年3月21日税务总局征税办法：新房地产企业不享税收优惠。 3月18日,中国建设部、监察部发出通知,要求城市规划主管部门对两年内未开工的住房项目再次进行规划审查,对不符合规划许可的项目坚决予以撤销。 笔者观点： 2006年的房地产市场，无论是对于全国还是对于武汉而言，都可以说是个阵痛期，它是中国房地产市场化改革以来，第二个发展周期中的最为关键的一年，这样的阵痛从严格意义上讲，是属于中央政府在国家房地产市场化宏观运营探索中的必要代价，是05年系列相关出台政策中的落实年，检测年。 作为十一五规划开局的2006年宏观调控和房产新政持续上演，从多方面系统地完善和调节房地产业的运行，其主要特点如下： 以间接性产品结构调整为主导。 着力解决低收入群体住房问题，建设住房保障体系。 从开发至交易环节层层把关，特别是从土地环节着手，严控哄抬地价、杜绝投机交易。 市场机制及行政手段相结合，强调中央政令畅通，强调地方政府的执行力，多方式组合调控房地产业。 中央政府在行业市场宏观调控方面，对行业专业性特点认识更趋于成熟。新出台的系列政策操作性较强，更重视前阶段系列政策的落实及检验，对市场潜在风险起到了一定的平抑作用。尽管 房价与地价存在一个相互推进的双向互动关系。而且目前许多在建楼盘所使用的土地是多年前拿下的，并且在房价高涨的时候进行开发建设，通过坐地起价的方式获得高额利润。所以对目前房价的控制不能立竿见影，但对未来房价走向可以起到很好的导向作用，真正做到未雨绸缪。 在尊重行业市场化特征的同时，对房地产开发的社会属性特征更加重视。以房屋价格持续上涨所引发的社会矛盾为契机，加快了社会中以贫富差距过大为主要因素的社会不和谐氛围的凸现，客观上促进了中央政府出台相关旨在