XX年武汉金银湖片区房地产分析报告.docVIP

武汉2008年金银湖片区房地产分析报告 　　第一部分 金银湖片区区域总况 　　金银湖片区属于武汉房地产“三区五片”中“五片”之一，拥有得天独厚的自然环境，丰富的旅游资源，地理位置优越。众多知名开发商纷纷云集于此，带动了整个区域住宅结构升级，也使地块价值不断上升。据统计金银湖片区过去的三年内房地产开发量稳居武汉市前列，其价格指数也一直呈持续的上升状态。 　　一、格局划分 　　金银湖片区位于金银湖生态保护区内，隶属于正处于高速发展阶段的东西湖区。其东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33 平方公里，未来即将入住人口达30 万人。 　　二、交通网络 　　与其他郊区板块相比，金银湖板块地理优势明显： 　　距离市中心商业区仅5公里路程;机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通;区域内道路通畅，11 公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。 　　武汉城市轻轨1 号线二期全长11.5 公里，连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。 　　三、地形地貌及经济结构 　　金银湖板块拥有大量的水资源及土地资源，自然环境绝佳，水面面积超过2 万亩，河流湖泊星罗棋布。 　　依靠无污染的广阔水域，清新的空气，优美宜人的自然风景，金银湖板块以综合休闲、生活、旅游为主要 　　功能，建设集高尚住宅区、商务办公区、商业服务区、休闲旅游区和高新技术产业区为一体的生态商务区。 　　金银湖集中了武汉水乡旅游城、国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢乐世界、金银湖生态公园、柏泉湿地生态保护区等旅游景观。一座服务本区域、辐射周边地区的集商业、金融商务、高新技术产业于一体的生态商务城正在崛起中。 　　片区内房地产开发处于增长态势，目前已有耀江?丽景湾、四季花城、高尔夫城市花园、黄金海岸、汀香水榭、丽水佳园、顺驰柏林等大型项目相继扎堆。 　　根据管委会资料显示，去年金银湖政府税收突破1 个亿，其中90%来自房地产业。可以预计，随着市政配套的逐步改善，特别是轻轨的接入，及大牌开发商的不断进驻，片区房地产业将保持迅猛的发展势头，稳居产业结构之首。 　　四、商业服务 　　商业配套不足一直金银湖地产，乃至整个金银湖区域面临的最大问题。虽然在万科四季花城的带动下，新开发楼盘均十分重视社区商业服务的建设，但个体项目的商网无法支撑整个区域的商业需求，整个片区购物、金融服务十分不便。 　　由于金银湖片区的商业配套始终停留在依靠社区商业服务的阶段，难以提供更多元化、全面的商业服务，片区内居民的消费需求无法得到充分满足。 　　今年，市政部门已经将金银湖片区配套设施的建设提到了首要位置，将在该区域内加大力度建设还建小区，让村民入住，快速提升马池区域的人气。有了人气基础，将在此建设大型商业街，以此带动整个区域的居民入住和商业配套的进驻。 　　五、其他配套 　　随着大盘的投资开发、政府的规划主导作用，金银湖周边学校、医院、公交等设施不断完善。但是公交线路单一、发车时间较长，仍给居民出行造成了一定的障碍。据不完全统计，已经投入使用的设施有： 　　医院，常青人民医院、金银湖医院，小型的社区医疗诊所; 　　学校，武汉工业学院、武汉睿升学校、常青一中、鑫桥小学以及社区幼儿园。 　　为了更好地服务片区，派出所、城管、环卫、司法等职能部门均已成立;金银湖公园也正在兴建;一个国际性的网球中心以及外资兴建的水上游乐项目正在规划中。此外，市政部门还计划由部分开发商出资，政府补贴，年内引进4 条城市公交线，保证15分钟一趟的发车密度，路线经过园区内几乎所有的小区。 　　 第二部分：金银湖片区房地产的发展 　　一. 起步阶段 　　1999 年常青花园的成功开发带动了郊区楼盘开发的热潮。常青花园以西的金银湖片区，以其相似的地理位置，优越的自然环境慢慢展显出自身的开发价值。 　　2000 年，大品牌带动第一轮开发热潮。由武汉本土综合排名前十位的宏宇集团率先进驻金银湖，开发了大型现代化高尚别墅社区——碧海花园，开启了金银湖片区地产开发的第一章。 　　2002 年，品牌企业万科房地产的适机领军，媒体的广泛关注，逐渐抬升了片区房地产市场的形象。随着碧海花园、汀香水榭、万科四季花城、高尔夫城市花园、黄金海岸、恋湖家园、丽水佳园等楼盘相继入驻，金银湖片区开始进入发展阶段。 　　在万科的品牌带动下，片区内10 余个项目联片开发，区域内逐步形成规模化、容积率低、高绿化的住宅群。在万科四季花城领跑下，金银湖区域品牌优势局部得以展现，生态、精神文明、社区文化、休闲、高档等特色营销理念日渐深入人心，居住氛围日益成熟。 　　二. 大投入促进金银湖区二次腾飞 　　2003 年9 月，浙江耀江集团进入金银湖，斥巨资开发其在华中的开篇之作——