XX年江苏省南通市海安县房地产市场投资环境考察报告.docVIP

内部资料 CCP 江苏省南通市海安县 房地产市场投资环境考察报告 鹏寰资产管理（北京）有限责任公司 二00六年十一月 目 录 第一部分、海安城市概况 5 一、地理位置 5 二、行政区划 6 三、交通情况 6 1、公路交通 6 2、铁路 7 3、航空 7 4、港口 7 5、交通直达情况 7 四、面积与人口 8 1、地域面积 8 2、人口现状 8 3、人口发展与城市化水平目标 9 4、简要分析 9 五、历史文化及习俗习惯 9 1、历史 9 2、文化 10 3、旅游 11 第二部分 城市投资环境分析 12 一、宏观经济发展状况 12 1、城市总体经济情况 12 2、海安产业结构情况 14 1）、现状 14 2）、展望 14 3、海安民营经济发展状况 14 4、海安的外资企业发展情况 15 1）外资引进成果 15 2）、优越的投资环境 15 二、海安居民生活水平 16 1、海安居民生活水平概述 16 2、海安居民收入情况 16 3、海安恩格尔系数水平 18 4、城乡居民储蓄存款水平 18 5、海安居民住房水平 19 三、城市规划及重大市政建设状况 20 1、海安县总体规划 （2001年-2020年） 20 1）、城市布局 20 2）、城市发展方向 21 3）、城市交通规划 22 2、海安规划发展目标 22 1）、人口 22 2）、用地规模 22 3、海安县规划发展重点区域——工业区产业带 22 1）、产业带布局 23 2）、生态环境布局 23 3）、开发现阶段重要成果 23 4）、开发近期目标（摘略） 24 四、城市投资环境优劣势分析 24 1、投资优势 24 1）、区位优势 24 2）、自然环境、历史环境优势 24 3）、经济发展前景优势 24 4）、城市化进程加速、城区范围扩大、规划蕴藏投资机会 25 2、投资劣势 25 1）、工业基础较薄弱 25 2）、政府投资服务和优惠措施有所欠缺 25 3）、人力资源竞争能力较弱 25 4）、城市文化竞争力较弱 25 第三部分、海安房地产市场发展情况 27 一、海安房地产市场发展现状及特征概括 27 1、海安房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展比较健康； 27 2、海安房价收入比较低（与南通04年相当）房价稳中有升泡沫较小； 27 3、海安目前楼盘以多层小高层为主，品质一般，高端产品缺失； 27 4、居民购房偏好中等户型（100-150），户型功能实用性要求较高； 28 5、居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力30万左右； 28 6、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大； 28 7、海安新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微缩状态； 28 8、海安土地价格相对比较低，有一定的增值潜力 29 9、二手房市场稳步发展，但受到宏观调控的一定影响 29 二、海安房地产市场环境分析 29 1、房地产完成投资情况 29 2、海安县土地市场概述 30 1）、市场概述 30 2）、海安历年土地出让、开发情况统计 31 3）、海安土地价格情况 31 4）、海安土地市场分析 32 3、商品房销售情况 32 4、未来走势预测 34 1）供需持续走旺，消费者心理步入成熟 34 2）房地产产品升级，房价仍有上涨趋势 34 3）城区房地产发展倍受瞩目 35 4）营销手段朝多元化发展 35 三、海安房地产市场发展前景预测 35 1、海安房地产市场发展潜力较大 35 2、海安房地产市场需要价值回归 36 3、海安房地产市场供求变化预测 36 4、海安房地产市场将出现“两极分化” 36 5、海安房地产市场需求类型将呈现多样化趋势 37 第四部分、初步结论 38 一、分析 38 二、初步结论 38 第五部分、海安项目汇总 39 第一部分、海安城市概况 一、地理位置 海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。四季分明，气候温和，雨水充沛，河道成网，物产丰富，鱼米之乡。 海安独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。 二、行政区划 全县辖14个乡镇，5个场圃，即：海安镇、老坝港镇、角斜镇、李堡镇、西场镇、大公镇、城东镇、孙庄镇、雅周镇、曲塘镇、胡集镇、南莫镇、白甸镇、墩头镇；省国营海安农场、县蚕种场、县种畜场、县鱼种场、县棉花原种场。全县共有212个行政村。 三、交通情况 1、公路交通