XX年江苏省通州市商业市场调研报告.docVIP

江苏省通州市市场调研报告 2007年9月4日提交 目 录 一、通州市概况 二、通州市市中心商业业态分析 三、通州市商业房产分析 一、通州市概况 通州市行政隶属于江苏省南通市，其东临黄海、南依长江，与上海、苏州隔江相望，直线距离仅100多公里，属于上海1小时经济圈，通州市位于江苏省东南部长江入海口北岸，故区位优势得天独厚。 该市面积1320平方公里，人口约125.64万，下辖23个镇。城区南侧建立了江苏省重点开发区——通州经济开发区；南部长江畔建立了通州港区；各镇分别建立了工业园区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。 ◎从其产业结构上看： 分析： 据通州市统计局统计，其2006年全市实现GDP270.68亿元，比上年增长16.0%。其中，第一产业增加值24.46亿元，增长4.6%，第二产业增加值161.27亿元，增长18.4%，第三产业增加值84.95亿元，增长15.3%。三者比重约为9.03：59.58：31.38。可见，其通过经济结构的调整和增长，现已成为长江北岸的经济中心、物流中心、制造业中心之一。 ◎从其经济形态上看： 全市己形成纺织、服装、机械、冶金、电子、建材、医药、食品、饮料等门类的工业体系。其中纺织工业已形成棉、毛、麻、丝、化纤“五纺”俱全，纺织、印染、整理、服装配套成龙的格局，是全国纺织工业的重要基地之一。作为支柱产业之一的机电工业，具有农业机械、工程机械、轻工机械、包装机械、电子器材、电气设备、汽车及零部件、金属材料及制品、电子元器件、电子材料等产品生产和配套能力。以啤酒生产为龙头的食品饮料工业向着集团化、规模化方向发展。 ◎从人口总量及变量上看： 至2006年年末户籍人口1256366人，比年初减少6094人，人口自然增长率为-2.38‰，人口自然增长率连续9年出现负增长。可见，其近期如无人口导入的相应政策影响，将进一步导致其人口的外流。 ◎从其人民生活水准看： 区域 比项 比值 比例 比上年 城镇居民 人均可支配收入 13476元 11.9% 人均消费性支出 8313元 61.69% 7.2% 其中：居住支出 1010元 12.15% 10.4% 医疗保健 598元 7.19% 13.1% 食品支出 3064元 36.86% 5.2% 交通与通讯 820元 9.86% 14.3% 娱乐、教育文化 1020元 12.27% 25.4% 人均住房面积 34.5㎡ — 农村居民 人均纯收入 6680元 10.5% 生活消费支出 4849元 72.59% 16.9% 人均住房面积 55.1㎡ — 全市在岗职工 年平均工资 20735元 17.9％ 分析： ○该市城镇及农村居民的消费性支出占其年收入的约61.69%~72.59%。可见其生活已完全解决温饱问题。 ○从城镇居民的消费性支出项目看，其恩格尔系数（食品类支出）约达36.86%；文化教育、娱乐及住房支出约占12.27%、12.15%。可见，其随着生活水准的提高，其具备一定的向投资型、享受型消费发展的空间。 ○城镇及农村居民的住房水准约为人均34.5~55.1㎡。可见，其在住房条件已达较高的水准，无解困需求。 ○从全市的在岗职工的20735元/年收入看，该水准已远高于上海、江苏、浙江等地的最低工资9000元/年水准，达到中等收入水平。 ◎从其房地产业看： 全市房地产开发企业已有25家，其中城市开发企业16家，村镇开发企业9家，累计已开发建设商品房16.32万平方米，销（预）售商品房13.51万平方米，成交比约为1：0.83；村镇开发建设商品房3.l万平方米，销（预）售商品房2.26万平方米，成交比约为1：0.73。可见，通过该市二次创建，旧城改造得以全面推进，小城镇建设加快，居住条件进一步改善，但供过于求的格局未变。现其商品房均价约为3300~3500元/㎡。 二、通州市市中心商业业态分析 分析： ○因通州市商业多集中于市中心，故本次调研主要范围为“建设北路——人民路——新金路”之内。 ○从其商业业态上看，涉及各行业多达76类别。其中占主要比例的为服饰专卖（11.84%）、银行（10.53%）、通讯/手机（9.19%）、综合百货店（6.58%）、酒店/宾馆（6.58%）、超市（6.58%）、药房（6.58%）等。可见，其具有重叠设置网点、重复经营、无主题性、无专业类商场等市场特征。 ○从其各行业经营品牌看，餐饮类有KFC、大娘水饺；家电类有国美电器；休闲服饰有美特斯邦威、威鹏、波司登、安踏外，其余均为本地杂牌类产品，故经营档次显得杂而次。 ○从其市区约9.28万的非农业人口规模看，目前改商业设施已基本能满足其中低档次的消费需求。 附： 《通州市市中心商业业态比重图》 《通州市市中心商业