XX年济南楚天置业燕山项目发展策划报告1.doc

楚天置业燕山项目发展策划报告 丽丰地产资讯 2009-5-23 项目发展策划报告 市场分析篇 项目定位篇 物业发展建议篇 营销策略篇 市场分析篇——客观 项目界定篇 一、济南宏观经济发展研究 1、中国宏观经济分析 中国经济步入衰退周期，中国经济在自身周期变动影响下，已经于2007年步入下行阶段。 尽管从全球范围内看，中国经济依然具有较好的发展预期，但是受自身周期性下行和输入性因素的叠加影响，宏观经济在未来两年将面临重大挑战。 2、济南经济战略版图 “环渤海经济圈”狭义上是指辽东半岛、山东半岛、环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东以及内蒙古中东部，分别约占全国国土面积的13.31%和总人口的22.2%。 济南作为“环渤海经济圈”中的区域中心城市，北接京津唐，南望长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置，在全国来说是连接华东、华北的门户,地理位置优越。 2.1济南都市圈规划 北连京津冀东接半岛城市群，7城市携手发展，6条轴线连通“1小时都市圈”。? 27日山东省建设厅通报《济南都市圈规划》成果。“文化型”、“环境友好型”、“枢纽型”、“基础产业、先进制造业和服务业中心”这几个关键词是济南都市圈的总体定位和发展目标。 济南都市圈地处我省中西部，承东启西，在全省区域经济格局中居重要地位。济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州７个城市，总面积约5.3万平方公里，人口3219.4万。济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”。 济南都市圈的总体定位是，将济南都市圈建设成为齐鲁、开放创新的文化型都市圈；山水形胜，生态宜居的环境友好型都市圈；环渤海经济发达地区联结长江三角洲地区、面向中原腹地的枢纽型都市圈；依托山东半岛城市群，辐射黄河中下游的强势龙头；环渤海南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造业和服务业中心。 全国第二经济大省的省会城市，山东双核之一，辐射鲁中西部 城市性质：山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市. 山东半岛双核心结构：济南和青岛 -济南定位为区域性中心城市，山东的政治、文化、科研教育中心，山东中西部以及省际区域交通枢纽和经济中心. -青岛是山东半岛的龙头城市，对整个山东省带动大;辐射范围：以济南为核心，辐射聊城、德州、淄博、莱芜、泰安、滨州济南都市圈. 2.3从几个主要指标看济南宏观经济背景 2008年数据 增长率 备注 GDP（亿元） 3017.4 城市GDP达到一定高度,但城市固定资产投入与同等城市相比相对不足 固定资产投资（亿元） 1415.3 人均生产总值（元） 45724 人均生产总值与人均可支配收入达到较高水平 人均可支配收入(元) 20802 城镇居民储蓄存款余额（亿元） 1588.5 城市居民储蓄能力高速提升，居民购买大型消费品的能力较强 城市居民人均住房使用面积(m2 ) 21.5 人均住房面积稳中有升 经济发展水平、人民生活水平快速提高，居民住房水平稳中有升，济南房地产市场尚有较大发展空间，潜在刚性需求有待释放。 指标1：GDP GDP保持10%以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造良好的经济环境 2008年GDP次于青岛和烟台，济南经济水平在省内处于领先地位，但在环渤海经济圈中经济实力相对较弱，有较大的发展空间 数据来源：济南统计年鉴 2008年济南市GDP以及人均GDP分别为3017亿元和45724元，增幅分别为18.13%和12.9%，尽管受到经济危机影响，但是增长速度还是处于良性发展。 2008年济南GDP在中国15个副省级城市中位居11，位次比2007年下降一位。GDP增幅13%，与杭州、南京等副省级城市的GDP总量相比仍有一定差距。 指标2：产业结构 01—08年济南三产结构比例变化 数据来源：济南统计年鉴 第二产业比重稳步上升，与第三产业共占主导地位，第二产业定位从重工业转向先进制造业和高新技术产业，济南面临产业结构转型，房地产发展上升到产业发展的高度，并逐渐成为第三产业的重要组成部分。 第三产业发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，至08年济南第三产业所占比例已经接近50%，整个城市的产业结构正在发生根本变革，整体的经济活力日渐增强，社会财富阶层将在这个过程中进一步壮大，将从需求层面推动房地产向更高层次发展。 注：济南产业发展定位——《济南市城市总体规划（2005年－2020年》 第二产业：优先发展先进制造业和高新技术产业 。 第三产业：