XX年淄博市张店写字楼市场调研报告.docVIP

张店写字楼市场研究报告 一、宏观环境 （一）国内经济形势 2008年，成为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增长由上升趋势转为下降趋势。从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长率仍将达到10%左右。整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，导致开发企业资金紧张。23918亿元，同比增长24.6%7.9亿平米，同比增长7.3%； 商品房竣工面积3.1亿,同比增长9.1%4.5亿平米，同比下降16.5%； 商品房销售均价3993元/平米，同比增长1.8%。 （三）国家宏观政策——针对房地产的政策 1、10月22日发布救市“四项新政” 2、11月26日央行调整利率和存款准备金率 （四）淄博市房地产市场现状分析 1、房地产开发投资总量增加2008年上半年，全市共计完成房地产开发投资43.68亿元，同比增长20.86%。其中商品住宅投资29.85亿元，同比增长14.67%；办公楼投资1.11亿元，同比增长54.17%；商业营业用房投资2.53亿元，同比下降12.15%。商品房建设，2008年上半年全市商品房施工面积1147.80万㎡，同比下降0.20%。其中商品住宅施工面积946.41万㎡，同比下降1.00%；商业营业用房施工面积112.14万㎡，同比下降7.43%；办公楼施工面积40.03万㎡，同比下降13.41%。市场销售稳步增长上半年全市商品房实际销售面积110.38万㎡，同比增长21.36%。其中商品住宅103.07万㎡，同比增长25.56%；办公楼0.78万㎡，同比增长30%；商业营业用房5.50万㎡，同比下降30.20%。、房地产市场供需矛盾仍然存在 截止今年上半年我市待售商品房面积为537.37万㎡，而我市上半年商品房销售面积为140.76，其中商品房预售面积88.06万㎡、商品房现售面积52.7万㎡。就我市上半年的销售情况结合往年的销售情况来分析，待售商品房难以在短时间内消化，供需矛盾仍然存在。 （3）销售分析 ①销售价格：单价区间:3800—4200元/平方米；均价:4100元/平方米;总价区间:11万—33万 ②销售速度：该项目2008年1月开盘，截止到现在销售率70%。 （4）配套分析 水、电、暖气、宽带；精装大堂；2部电梯；60个地下停车位。 （5）目标群体分析 ①主要群体：张店及高新区自用办公客户。 ②次群体：投资客，仅1套。 （6）项目优劣势分析 项目优势： 位置优势：靠近高新区行政中心，政府规划利好因素较多。 交通优势：紧邻交通主干道——柳泉路。 ③现房优势：即买即用。 ④开发商优势：大德华瑞公司的品牌优势。 ⑤配套设施：该项目具备小型办公所需的会议室、多功能厅等办公配套设施，能更好得满足用户商务需求。 ⑥产品优势：户型方正，面积合适，可以自由组合。 项目劣势： ①大部分公寓为东西朝向。 ②项目仅有7层，对需求高形象的办公群体吸引力度较低，形象度相对较差。 ③规划停车位较少，不能满足停车需求。 （7）项目评价 ①该项目纯办公的规划布局利于消费者接受； ②通过分析该项目成交客户我们可以看出，购买该办公物业的消费者主要以自用为主； ③该项目在短短10个月时间达到70%的市场销售率，销售房源88套，客观分析，销售业绩较好。 ④通过与现场销售经理及客户的沟通，我们得出该项目实现较好市场销售的原因： A：产品原因：30—80平米的户型定位受消费者接受度较高。由此我们可以得出消费者接受的办公总价区间为11万—33万。 B：纯办公物业，具备良好的社会形象。 C：现房（高标准配装修），“买得放心，而且可以即买即用”“物业管理做的不错，我们具体都咨询过了” D：位置因素 ——金茂大厦 （1）项目概况 金茂大厦位于世纪路与共青团路交汇处，山东金鼎智达集团有限公司 （3）销售分析 ①销售价格：单价区间：3280—3650元/平方米；总价区间：13万—32万 ②促销政策：A、B座（沿共青团路）3—5层优惠2000元/套，6层3000元/套；C座（沿世纪路）优惠3000元/套。 ③销售速度：该项目2008年7月19日开盘，目前销售率在30%。 （4）配套分析 水、电、暖气、宽带；挑高7.4米精装大堂；6部电梯；300个停车位；3—6层各设公共会议室一个，顶层设200平方米多功能商务会议厅一个。 （5）成交客户分析 ①以自用群体为主：小团购型客户，小型房地产公司等。选择原因：价格为主导因素，其次是对金鼎智达公司品牌的认可。 ②少量投资型客户：选择原因：价格，可以获得稳定的租赁收益。 （6）项目优劣势分析 项目优势： ①交通优势：临共青团路，靠近世纪路，交通条件十分便利。 ②价格优势：当前张店办公物业中较低的市场销售价格吸引客户的关注。 ③开发商优势：金鼎智达公司的品牌优势。 ④配套设施：该项目具备小型办公所需的会议