上海市金桥苏黎世项目策划方案1.docVIP

第一部分 区域环境概述 浦东基本状况概述 地域品牌的知名度和美誉度已经全面确立 浦东开发开放至今已经11年，期间虽然有过阵痛（管委会主任赵启正甚至还被谑称为“套牢市长”），但是经过多年来数以千亿计的基础设施投入以及政策引导，尤其是在地铁二号线贯通世纪大道通车浦东国际机场世界500强会议成功召开，浦东的地域品牌，经济发展保持快速增长之势，GDP已连续数年全市平均水平4-6个百分点， 第二部分 整体市场分析 上海房市供求关系（详见附图表一：上海市内销商品房供求状况；附图表二：2000年度价格指数走势图） 上海房市成交量大幅上扬，二级市场总体供求趋于平衡 最近三年上海内销房预售量大幅增长，年增幅均在30%以上，2000年登记预售面积突破1400万平方米，同比增幅达34.7%。2000年上海市内销房批准预售量为1440万平方米，预售登记量和批准预售量之比达到98.4%，供求暂时趋于平衡。 2001年一季度内销房预售登记面积为347万平方米，比去年同期增长33.5%，同时由于执行新的预售标准，今年一季度内销房批准预售量仅有117万平方米，同比下降52.4%，预计从二季度开始供给量又会恢复正常。 一级市场供给止跌反弹，新一轮房地产供给高潮即将来临 2000年上海市的土地出让面积和新开工面积出现了1997年以来的首次回升，土地出让面积达到874万平方米，同比增幅高达68%。今年一季度受土地拍卖政策的影响，土地出让几乎无量，但目前市场上却活跃着一大批准备买地的投资商。 2000年上海市商品房施工面积为5212万平方米，其中新开工面积为1863万平方米，同比增幅达到42%，新一轮房地产供给高潮即将来临；今年一季度新开工面积为473万平方米，同比增幅2.9%。 2001年仍将保持增长，但冲高回落的压力很大 在国民经济持续向好、房地产被确定为上海市的支柱产业、内外销房并轨和中国加入世贸等利好消息的推动下，2001年上海市内销房预售成交量仍将保持增长，预计全年增幅可达25%，总量达到1800万平方米。 房改使得蓄积了几十年的住房需求被集中释放出来，但是放水容易蓄水难，房地产市场的需求也不可能无限膨胀，预计需求高潮将在2002-2003年出现：内外销房并轨和中国加入世贸增加了中高档物业的需求量，但是土地拍卖政策实施后，一方面会导致地价和房价的上扬，另一方面会导致供给量的聚集和有效需求的降低，这种影响将是长期的。 浦东房市发展动态 房市发展经历了由盲目到理性的过程 浦东的房地产市场大致经历了三个阶段。1990年前的非市场阶段，以黄浦、南市、杨浦三区的市政动迁房为主，主要代表为潍坊、梅园、乳山等新村区；1990-1995年的高速发展阶段，以浦东开发为契机，带动了整个浦东楼市，主要代表为陆家嘴金融贸易区的综合楼、办公楼、商业楼宇等高层及重点开发小区或市政工程周边一些动迁房；1996-2000年的理性开发阶段，国内外有实力的房产商相入驻浦东，在前几年的经验教训基础上，根据宏观导向区域发展规划及开发重点，兴起了一大批水准的住宅小区和商住楼，使浦东新区成为上海楼市主力军，内销商品房预售和销售面积在上海各区县中双双名列第一 2000-6 47186 19.3% 2000-7 51919 18.4% 1700-3800 3010 2000-8 64843 26.00% 1950-4150 2764 金泽苑、鹏欣绿苑、博山公寓、阳光欧洲城、金鹏荷泽苑 2000-9 59872 26.80% 2000-4350 2954 鹏欣绿苑、金泽苑、绿景苑、金桥都市花园、华高新苑 2000-10 56175 21% 2000-4300 3143 金桥都市花园　蝶恋园、中大新苑、绿景苑 2000-11 75271 24.90% 1850-4800 3026 金鹏荷泽苑、鹏欣绿苑、阳光欧洲城、中大新苑、绿景苑 2000-12 63000 　 　 　 　 2001-1 35500 　 　 　 　 2001-2 22483 15% 2450-3650 3122 金鹏荷泽苑、爱法新都、蝶恋园、鹏欣绿苑、天枫公寓 2001-3 33509 15.6% 2450-4100 3251 汇佳苑 蝶恋园 金鹏荷泽苑 协联苑 爱法新都 金桥地区是浦东房地产发展较早的区域：1995年前后是浦东新区内除陆家嘴之外最密集的外销商品住宅区；1998年以来随着浦东内销房市场走强，金桥地区以其相对完善的配套和道路交通条件，成就了大量中低价位的内销住宅项目，1999年金桥湾预售量排名浦东第一，阳光欧洲城以及黄山新城也跻身浦东前10名。 2000年以来，随着地铁2号线、世纪大道的建成通车，世纪公园的开园，整个浦东房市的发展方向由东向东南方向转移，相比于1999年，2000年