中原XX年11月珠海房地产月度分析报告.doc

珠海房地产月度分析报告 （2008年11月） 珠海中原市场研究部 目 录 引子 2 一、 房地产相关政策及楼市动态 3 二、 土地市场 5 三、 二级市场分析 6 四、 当月房地产市场透视 14 五、 广告统计 18 引子 11月国家继续加强救市的力度，4万亿元资金力撬国内需求国务院出台十项措施促进经济增长央行再出重拳 “三率”大降10年罕见 “百家会·精品楼盘展销” 房地产相关政策及楼市动态 政策热点 4万亿元资金力撬国内需求国务院出台十项措施促进经济增长? 央行再出重拳 “三率”大降10年罕见 土地供应情况 来源(卖家) 地块地址 估计出售日期 地块面积 ㎡ 可建楼面面积㎡ 用途 估值 (万元) 政府 情侣北路南段填海区 2008-12-23 96845.13 145268 总部与研发基地 5810.72 政府 横琴富祥湾 2008-12-25 1325405.4 1060324 旅游 12525 来源：中原监测数据 2、土地交易情况 成交日期 卖家 位置 用途 地块面积（平方米） 可建楼面面积（平方米） 总价(万元) 成交楼面地价（元平方米） 底价 （万元） 成交价 （万元） 2008-11-18 政府 金湾区平沙镇升平大道北侧 酒店、商业 22908.2 22908.2 916.328 916.328 400 2008-11-18 政府 金湾区平沙镇海泉湾神秘岛北侧 酒店、商业 24152.4 28982.88 966.096 966.096 400 2008-11-18 政府 珠海高新区科技创新海岸金峰北路西侧 工业用地 23000 34500 1104 1104 480 来源：中原监测数据 二级市场分析 1、固定资产投资 图表 1 07年10月－08年10月全社会固定资产投资以及房地产开发和住宅曲线图 （单位：万元） 数据来源：珠海统计局 图表1显示：固定资产投资增速继续回落。1-10月，全市完成固定资产投资288.71亿元，同比增长9.7%，而增速同比回落21.7个百分点。4-10月三条曲线表现较为平稳波动变化不大，月固定资产投资和房地产开发、投资经过8月的投资回落后连续两个月投资额度缓慢上升，估计是连续两个月政府保障金融体系以及房地产相关利好政策的刺激下，开发商对后市的信心有所增加，开始重新评估市场开发项目。 2、房地产开发经营状况 图表2 07年10月－08年10月期间每月房地产施工面积和竣工面积 （单位：万平方米） 数据来源：珠海统计局 图表2显示：08年1-10月商品房施工面积为1033.63万平方米，同比增长30.1%，竣工面积为318.41万平方米，同比增长51.5%。可见后市供应量巨大，在楼市低迷下，大量的供应可能引起房价的进一步下跌。 3、商品房交易情况 10月全市成交量继续下滑 图表3 08年1－10月交易面积走势图 （单位：平方米） 数据来源：珠海统计局 图表3显示：10月斗门与金湾区的成交面积环比上月下降了达41%，尽管香洲区环比上月23.49%，但由于总体成交量比较少无力扭转全市交易面积继续下滑的趋势。 图表4 08年1－10月房地产交易价格走势图 （单位：元/平方米） 数据来源：珠海统计局 图表5 08年1－10月房地产预购价格走势图 （单位：元/平方米） 数据来源：珠海统计局 珠海全市10月交易价格从6868元/㎡的基础上下降到6469元/㎡，环比下降了5.81%。香洲区由9184元/平米下降至7354元/㎡，环比下降了19.92%。斗门的价格却由9月的3155元/㎡上升到3389元/㎡，环比上升了7.40%。而金湾则为3513元/㎡，环比上月上升了19.93%。 全市预售价格继9月继续下降至6803元/㎡,环比9月下跌了10.24 %,。其中香洲区9月的预购均价10660元/㎡在10月下降到了7708元/㎡，环比下降了27.69 %，香洲区房价跌幅较大，是因为月香洲区交易量以房价较低的楼盘为主。月香洲区交易量较大的楼盘：荣泰河庭、正方盛和苑、前山鸿泰苑、中珠水晶堡、时代廊桥等。 1、当月新开楼盘透视 本月共推售住宅861套，总推售面积为6.16万m2，环比上月下降48.9%，成交量约149套，环比上月下降了64%（本月新推楼盘的体量较少，因此成交数量环比上月有较大的跌幅）。 数据来源：中原监测数据 楼盘 名称 区位 档次 总楼面 面积 (m2) 11月 推售 套数 单位面积(m2) 发售日期 销售率（%） 11月均价 （元/ m2） 发展商 东方顺景二期·钢琴家 吉大 中高档 33414 263 2房：78 3房：109-113 4房：133-142 复式：194-266 2008-11-8 20 8000 珠海市天德房产有限公司10