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项目定价建议提纲模版 （定价调研） 城市商品住宅市场近期概况 提供项目所在城市前6个月总体市场状况分析，包括成交量、成交套数、成交均价、成交面积等。 二、高端住宅市场近期概况 仅针对华府、天下两个系列产品进行调研，其余城市盘不必调研高端住宅市场； 三、板块市场近期概况 1、板块市场总体介绍 2、竞争楼盘和本项目地理位置图（在同张地图上表示竞争楼盘和本项目）； 3、竞争楼盘销售现场和实景图片、项目的总规划图、主力户型图、成交价格、装修标准、宣传资料等； 四、竞争楼盘详细市场调查表（见附表）； 五、定价建议 1、竞争楼盘系数表；（见附件） 按照统一表格打分后，分产品类型，计算得出我司项目不同类型产品的均价。 我司项目某产品均价＝我司项目总分×竞争产品加权均价/竞争产品加权平均总分 2、定价建议 按照理论参考价格，结合我司项目开盘时的状态、区域成熟度，进行价格修正，形成不同产品类型的均价建议。 六、定价原则：主要包括以下因素，具体定价时可灵活运用 南北朝向差价 东西户差价 噪音差价 户型差价 组团位置差价 园景差价 湖景差价 花园差价 露台差价 停车位差价 特殊调价 附件：南京金碧天下定价建议 附表：竞争楼盘详细市场调查表 南京金碧天下定价建议 南京房地产市场近期概况 从近两年商品住宅市场月度走势中可以发现：4、5月份一般是每年市场供应的第一个高峰期，而5、6月份多为在经过春节淡季期间积累后上半年出现的成交峰值月份， 随后的7月则均会出现不同程度的回调。今年由于3月及4月底大量新增房源仍有待于5月市场的进一步消化，虽然5月仍将有数十家楼盘借助传统的黄金时机推出新房源，但体量均不会太大，因此，预计5月份新增供应增长的幅度不会十分明显。 4月，南京全市商品住宅新增供应面积65.53万平方米，较上月减少19.96%，同比也减少了33.33%；全市商品住宅共成交4429套，销售面积49.36万平方米，较上月增长40.27%，但只相当于去年同期的52.26%。 4月，南京全市商品住宅成交均价6909元/平方米，环比增长11.13%，同比增幅36.89%；南京恒大金碧天下所在地溧水县商品住宅成交均价为2731元/平方米，环比下降11.8%，下降幅度也较为明显。 南京别墅市场近期概况 4月，南京全市共新增别墅429套，新增供应面积8.77万平方米，新增供应套数比上月增加211套，增长近一倍，但与去年同期相比，新增供应量减少2.17万平，同比下降19.84%；全市别墅共成交166套，成交面积3.94万平方米，与3月相比，成交套数增加25套，销售面积与上月基本持平，但与去年同期相比，销售面积减少1.14万平方米，同比下降22.5%。 4月，南京全市别墅市场成交均价为10945元/平方米，环比上月增长3.15%，与去年同期相比，增长65.23%。 从各产品类型的价格变动来看，除叠加产品的价格有13.92%的明显下调外，其他各类型产品的成交均价均有不同程度的上涨。其中，独栋产品价格自年初以来一直保持稳步上升的态势，4月独栋的价格已上涨到16367元/平方米。 南京代表性别墅项目概况 南京主城区及周边主要在售别墅项目概况 名称 规模 物业构成 景观资源 户型 价格 推案/去化情况 山水华门 共约600套 独栋/联体 小区内部园林 独立 373-500 独立15000 4月推出最后20套独立别墅，目前剩余6套 世外边城 总建10万㎡，容积率为0.26 庭院式别墅 3300亩仑山湖 主力 260-320 均价9000 06.9月开盘，累计去化50套，月均去化率2套左右 罗托鲁拉小镇 总建面30万㎡，容积率1 独立/双拼/联排/高层 秦淮河、天印山 联排 257-328 双拼 365-405 联排 7800-9300 双拼 9200-10500 开盘一月内38套别墅售罄，08.1.5推出60套联排别墅，目前累计去化50套左右，月去化率10套左右。 加州城 总建50万㎡，容积率0.54 独立/联体/花园洋房 方山，政府规划生态公园 联排 220-350 联排 300万元/套 未开盘 绿城玫瑰园 建面9万多㎡，容积率0.3 独栋 珍珠泉旅游度假区 独立 600-800 总价 800-1600万 一期共47套独栋别墅 山河水 占地42万㎡，400套，容积率0.3 独栋别墅 老山、珍珠泉、琥珀泉以及汤泉组成的“一山三泉”度假区 独立486-600 独立10000-12000 07.1-08.4累计去化113套，月去化率7套左右 南京金碧天下项目所在区域别墅市场概况 南京在售别墅主要分布在东郊板块、仙林板块、江北老山板块、江宁三山-百家湖板块、方山-大学城板块、江宁-汤山板块、远郊溧水板块。在以上几个板块中，南京金碧天下所在的远郊溧水板块起步最晚，尚处于初步