低碳住宅的创新营销模式.docVIP

游走在泡沫边缘的创新营销 低碳住宅的创新营销模式 主 讲 人：甄勇 时 间：2010年3月28日上午 地 点：融金中财大酒店二层报告厅 速记提供：创世德速记 010 来自全国各地以及北京的各位领导、各位同业，大家上午好！今天是第一次在百年建筑的课程上跟大家探讨一下有关地产营销的一些思路，今天因为大家都是非常有经验的，很多都是来自开发企业的，谈不上跟大家上课，应该是有一些在工作上的探讨，我今天给大家报告的就是低碳住宅的创新营销模式。 那么，低碳相信大家都不陌生，也是近几年来各个产业所倡导的产业方向，特别是在2010年，我们的经济工作会议所规划的在今年的产业调整以及寻求新的产业铺路方面，低碳都是一个很重要的主题，那么它也是全世界所关注的，我们知道去年哥本哈根的会议刚开完，包括今年在上海举行的世博会，低碳也是一个特别重要的主题。 那么，我们大家跟房子的关系密不可分，应该说一天有大部分的时间、一生大概有三分之二的时间甚至更多一点的时间是在房子里面渡过的，比如我们今天在这里上课也是处在这样一个建筑里面。但是在低碳在住宅当中的应用，在中国的房地产业不是很普及的，起步也比较晚。更多的是在一些公共建筑、实验性的建筑当中使用，在住宅当中很少，在前面做这种低碳住宅的企业也很少。所以有关低碳住宅的模式还有待探索和思考。从今年开始，中国在国际上的定义从中国制造为中国创造，所以创新是我们国家的必由之路。 今天分为十个部分跟大家做探讨，最后一个部分是跟大家做一个互动交流。在这里我想谈到低碳住宅，不得不从万国城谈起，万国城2002年刚开盘的时候，叫万国城，现在叫万国城MOMA，总的建筑面积60万平米，在开发了第一期万国城以后，投资商开始从低碳的角度、绿色环保的角度探讨住宅的可能性，从2003年陆续推出了MOMA、POP MOMA，包括位于上地的上第MOMA，包括后期的一系列的产品，包括在长沙、南昌、太原的MOMA系列的产品出现，它的核心共性就是健康、舒适、节能。那么，现在在北京正在销售的也是由我们公司来代理的就是万国城MOMA的北区，又叫当代MOMA，我们在待会的讲述中会提及。 一、市场定位——科技住宅与传统豪宅的差异 豪宅，从差不多十年前开始，越来越在各个一线城市甚至二线城市成为高端市场的一个重要标志，豪宅的特征一方面是地段、品质、价位都有是比较好的优势，正因为这样，豪宅也有非常多的机会去尝试和探索新的居住模式。 目前，在中国北京、上海、香港成为豪宅的主要聚集地，香港的凯旋门、天玺；在上海比较著名的就是华府天地、汤臣一品；在北京的豪宅分布大家也都很清楚，目前有星河湾、柏悦府、钓鱼台七号、四季世家为主要代表的豪宅。 那么柏悦府目前的售价差不多在10万左右，位于国贸南侧；星河湾从2005年的一万五目前到了五万一的均价，也创造了一个不受地段因素影响的豪宅；御金台目前还有少量的户型，大概不到20套，售价也在7.5—10万左右；钓鱼台七号院，从一开盘大概在6—7万的均价，当时也是震惊了北京的豪宅市场，目前均价8万；四季世家，这是去年下半年非常成功的营销案例，原来这个房子盖好了很久，从某种角度也可以用烂尾去思考，后来引进了世界知名的酒店管理集团，品质一下子提升到了国际化的高度，刚开始的时候差不多是7万的均价，目前已经到了8.5—10万；还有霄云路8号，当初均价是6万左右，大家还比较担忧，因为它体量比较大，大概有一千户左右，但是目前卖得还不错，价格将近7万。 上海的华府天地均价是6.5万，汤臣一品已经到了15万左右，这些楼盘都是中国的明星楼盘，我们不再赘述。 香港的地产营销模式，在很多年前一度影响着中国房地产的产品、营销方向，特别是对于中国东南区域城市的影响。天玺目前的均价是25万，便宜一点是15万，底层复式超过75万，我去参观的时候非常小，在国内住惯了大的房子，你很难接受花几千万买一个90平米的两居室；凯旋门目前也是在30万左右的售价。 传统豪宅的价值支撑。 随着改革开放和国际化的进程，在中国的豪宅也不鲜见了，我们回首一下传统豪宅的价值支撑点： 首先是地段，往往位于交通便利，有着非常完善的配套、非常稀缺的景观和资源，包括天玺、凯旋门、御金台、钓鱼台七号院；还有一种因素是自身对于景观和园林的借用和再创造。刚才讲到的星河湾在五环，本身的地段优势是不及其他豪宅的，但是无论是在建筑形式本身，还是用材用料，包括园林的打造，都是非常好的。我们讲到霄云路8号也是典型的应用景观的豪宅。柏悦府把凯悦最高品质的服务引到社区。香港的天玺在公共空间，包括建筑的用材用料方面也是极尽奢华，所以地段、服务、建筑品质、园林、景观，差不多成