佛山 宏城地产石湾CG.docVIP

宏城地产石湾CG－05地块 项目初步建议 2007年9月 目 录 1．禅城、石湾区域的总体房地产分析 3 1．1 2007年上半年佛山商品住宅销售分析 3 1．2石湾地区主要产业发展分析 5 1．3石湾陶瓷产业的发展前景分析 7 1．4石湾区域整体发展趋势分析 8 1．5季华路商务办公的价值分析 8 2．本项目开发要实现哪些目标？需要重点解决哪些问题？ 11 2．1项目SWOT分析 11 2．2项目开发要求实现的目标 14 2．2．1区域的发展前景分析 14 2．2．2商业产品效益的最大化 16 2．2．3产品组合类型对于地块价值利用的发挥 16 3．项目定位及总体概念规划建议 16 3．1项目开发整体定位 16 3．2目标客户的构成分析 18 3．2．1投资客的来源 18 3．2．2公寓产品目标客户购买特征分析 19 3．3项目产品类型构成 20 3．4公寓产品硬件及服务体系 21 4．项目产品价格体系的分析 22 4．1禅城商业产品价格分析 22 4．2公寓产品价格分析 25 4．3项目产品价格的确立 27 1．禅城、石湾区域的总体房地产分析 1．1 2007年上半年佛山商品住宅销售分析 （1）商品住宅销售量增加，价格升幅大 据统计，2007年上半年，佛山市商品住宅总销售金额达到158.3亿元，销售面积为376.86万㎡，销售均价达到4201.09元/㎡，同比增长近24个百分点。 从细分的数据分析，2007年第二季度的实际销售金额为93.4亿元，销售面积为215.14万㎡，同比分别增长37％和8％，以增长率看，销售额的增幅远大于销售面积，从另一个方面反映佛山楼价的增长幅度非常大。二季度，佛山商品的住宅的销售均价达到4341.81元/㎡，同比增长近27个百分点，也超出了上半年平均的同比增长速度。 分析： 禅城楼价1－3月份的楼价比较稳定上升，从4月份大幅攀升，突破了5000元/㎡的大关。1－6月份商品住宅的销售均价上升了1000元左右，最高的5月份涨到5807元/㎡，相比2006年同期，禅城6月份的销售均价上升了35％。其主要原因是5月份禅城区供货区域主要集中在以高端住宅为主的亚艺板块和城南板块，在售的力迅上筑、天湖郦都、汇银·奥林匹克花园，价格都在7000元/㎡以上。到8月份，禅城的楼价更加突破了7000元/㎡的水平，达到7220元/㎡，其主要原因是雅居乐花园、丽日玫瑰、东方水岸、天湖郦都等项目均推出联排别墅及超大户型的产品，造成产品的结构性供给不平衡，也导致楼价迅猛上升。 上述的佛山及禅城住宅的销售均价走势表明，近一年来，商品住宅的销售呈现大幅上升的趋势。在2007年下半年，随着雅居乐、金地等众多外来开发商的项目上市销售，预计整体的楼价将进一步提升。 （2）市场呈现供不应求的趋势 2007年上半年，佛山商品房住宅批准预售面积共计约280万㎡，同比下降3.2％，同期商品住宅的销售面积累计378万㎡，同比上升8.8％，市场供应规模与市场销售之间的差距进一步拉大。从市场供求的关系来看，销售价格的拉升一方面是由供求关系的不平衡及高素质产品供应的原因，另一方面是由于土地出让价格的不断创新高，刺激房价的猛涨。 （3）中心城区大户型供应为主，小面积产品供应不足 禅城、桂城等中心城区是目前佛山高端楼盘集散地，房价也高，产品多为大户型洋房和城中别墅。第二季度，禅城、桂城、顺德三区获批准预售的单位中，以90㎡以上的占84.1％，90㎡以下的约占15.9％。未来大面积、高价方仍然占绝对主流，中小户型供应量较少。从这一供应结构来分析，本项目区域距离禅城中心城区距离非常近，在中心城区中小户型产品供应稀缺的市场环境下，开发小户型的产品具有非常大的发展潜力。 （4）中心城区楼价继续走高，周边镇区提升明显 2007年下半年，中心城区包括佛山雅居乐、中海·文华熙岸、金地·九珑璧、中海万锦豪园、万科金御华府等高素质项目陆续推出市场，将会在一定程度上抬升禅城及桂城中心城区的楼价。另一方面，受中心城区的带动，周边区域的房地产市场将更多地接纳大批量中心城区具有置业需求的群体。因此，周边区域楼市在短期内也将快速升温，投资型及居住型的产品都具有相当大的开发潜力。 1．2石湾地区主要产业发展分析 （1）石湾生产总值稳步增长 石湾区地处经济发达的珠江三角洲腹地。交通便利，海、陆、空各线通往全国各地及港澳地区石湾街道两大特色产业向总部经济转型不锈钢迈向“世界级”专业市场 以澜石金属交易中心为龙头，以佛山大道、魁奇路、普澜路、前进路的不锈钢专业市场群为载体，石湾已经形成了一个强大的不锈钢商圈。作为当前中国最大的不锈钢交易中心，目前包括太钢、宝钢在内，国内所有的不锈钢大型生产、贸易企业，已经全部进驻石湾陶瓷：建设世界一流陶瓷文化旅游圈石湾近期内将规划整合境内各大陶瓷专业