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南京黑墨营住宅项目分析报告 第一部分 市场篇 一、社会经济背景分析 （一）概况阐述 1、区位 南京市是长江流域四大中心城市之一，具有经济区域优势，处于沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。 2、经济评述 综合市场占有率 长期综合经济增长率 综合地区GDP 综合人均收入水平 城市综合竞争力 数值 排名 数值 排名 数值 排名 数值 排名 数值 排名 南京 0.50 11 0.25 13 0.05 23 0.12 22 53.45 12 上海 1.00 1 0.58 2 0.11 4 0.34 4 368.39 2 苏州 0.49 15 0.25 11 0.08 8 0.13 16 66.99 8 （注：引自倪鹏飞主编《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》，社会科学文献出版社，2003.3月） 从城市竞争力相关数据来看，南京还未具备在长江经济带中扮演重要经济角色的实力，不仅如此，其在本省内的经济影响力也日趋下降。 3、南京现存的城市格局是“单核向心型”城市布局。 这是与南京的城市经济特色----内环状的封闭式经济结构相对应的。这种城市布局在经济上以鼓楼—新街口区域为主核心，其在城市经济发展的某阶段有一定的正面作用。 但随着南京核心区经济发展空间的狭小，此种模式导致了地区经济模式无法形成或完善，一定程度上限制了周边区域经济发展，也影响南京整体经济的发展。 城建规划和南京人口分布结构将随着经济发展产生相应的变化，资金、配套、人口向周边分流将会是今后长期的现象，这些变化将会给房产业带来深远的影响。 4、人口特征 ● 南京人口稳定增长，流动人口比率上扬。 南京人口的增长将持续20年左右达到峰值，根据对南京市九十年代人口增长的分析，南京人口的增长已不取决于自然增长，而主要取决于机械人口和流动人口的增长。 ● 家庭人口结构越来越小。 户均人口2.92人，家庭结构日趋小型化，晚育、少生及单亲家庭比例持续上升。 ● 南京居民收入水平呈纺锤形分布。 ● 家庭总收入构成表（单位：元/人）标 总收入 9856.07 1、工薪收入 6616.98 6360.46 其他劳动收入 256.51 2、经营净收入 151.89 3、财产性收入 28.41 4、转移性收入 3058.79 城市的房地产市场交易规模，与城市人口总量和城市性质及功能直接相关。从人口规模来看，南京市区目前只有不足300万人口，2010年的规划人口规模也不过500—600万从城市性质和功能来看南京作为长江三角洲国际化城市圈中的中心城市。一个地区的城市化发展的水平，不是单纯看人口城市化的程度，同时还要考察城市基础设施建设的水平，以及产业结构的高度和知识创新的能力。城市化必须同时与城市的现代化相结合，才能真正培育起发展极。城市化的水平严重滞后于经济发展的水平，最突出的是现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级不足，而且由于基础设施建设水平不高大的交通框架尚未形成，规划建设的档次不高，进一步阻碍了产业升级，直接影响了城市化发展的水平和房地产开发的进展。—5月，南京76.87亿元的三产投入中，有63.39亿元投入了房地产业。即房地产业的投资比重已站到了整个三产投资的八成以上。除房地产业外，三产的金融、保险、咨询、邮电、航空、运输、医疗、信息、服务等众多行业的投资总额仅占其余的20%。产业投资比例严重失衡，不能给居民带来更多的就业机会，制约了城市总体实力的发展壮大，与富民强市目标的实现相背离。 4、后续消费力萎缩。 据物价部门统计，2002年南京的物价指数持续走低，全年处于负增长的水平。但是与之相比，商品房价格指数却惊人的达到104.7。在居民总体收入没有出现大幅增长的前提下，消费边际替代效应会越发明显，将会在整个消费领域出现“跷跷板”现象。除了房地产业外的其他消费行业相应的就业和收入状况都不堪房价高昂的重压。对于扩大内需、增加消费、治理通缩有不良影响，也影响了消费者的后续消费能力。 （三）结论 远期：南京的经济发展呼吁城市化进程，市区主功能区的住宅建置成本将会加大，城市规模扩大化，居住郊区化已成为发展的必然趋势。 即期：南京的城市化进程与基础设施滞后的矛盾，使得郊区住宅的生活成本过高。导致人们对郊区生活心有余而力不足，从目前来看郊区生活还只是高收入者与“有闲阶层”（非上班族、退休人群）的专属。 城市流动人口与外来人口已成为人口增长的主动力，随着人口结构的变化，出现了家庭集约化、人口的老龄化与年轻化、社会阶层的橄榄型分布等特征，随之整个社会的消费特征将会出现相应的转轨变化，房