南通房地产市场研究报告1.docVIP

南通2008年度 房地产市场研究报告  一、政策面分析 2 1、行业调控政策的周期性 2 2、政策对楼市的影响力分析 3 3、救市政策的时滞效应 5 二、住宅市场分析及走势判断 8 1、住宅市场表症分析 8 2、病因分析 10 3、城市抗体分析 10 4、城市房地产市场基本判断 12 5、2009年房地产市场发展动向及处方 12 6、总结 13 7、住宅市场产品特征分析 13 三、商业市场分析 19 1、市场概况 19 2、 商业细分物业市场分析 22 3、在售商业供应特征分析 28 4、 商业市场小结 29 四、写字楼市场 30 1、 市场综述 30 2、供应能力分析 30 3、写字楼价格分析 33 4、写字楼租户分析 34 5、写字楼分布及特征 35 6、写字楼产品特征分析 36 7、吸纳能力分析 37 8、 写字楼市场小结 39 五、酒店市场分析 40 1、 市场规模 40 2、 空间分布特征 43 3、经营状况分析 43 4、酒店租金分析 44 5、 市场发展趋势预测 45 6、酒店市场小结 45 附录一：2008年楼市政策大事记 46 附录二：各地方政府调控政策一览 47 附录三：2008年降息大事记 47 附录三：2008年降息大事记 48 一、政策面分析 2008年6月5日，自成都出台首个地方政府房地产救市政策开始，包括福州、芜湖、上海、南京、杭州在内的诸多城市纷纷出台了一些类似的政策（各地政策详细参见附录2），这些政策对市场的导示作用如何？本文将从以下几个角度进行分析。 1、行业调控政策的周期性 我们认为调控政策也是有周期的，这个周期和房地产周期高度一致。示意图如下： 在房地产周期的下半场，救市政策主要分为两步：先“放松”（原先的紧缩政策）、再“鼓 励”（居民购房）。 1998 年以来住房救市手段主要包括： （1）“放松”政策： 住房金融政策，包括降低住房贷款利率、延长住房贷款期限、提高住房贷款成数、降低公积金贷款利率和提高贷款额度； 住房税收政策，包括：贷款利息免税、租赁收入免税、购房补贴、住房交易税减免、卖旧换新抵税等； （2）“鼓励”政策： 如退所得税、放开购房人群、购房入户等。 从目前政府出台的房地产政策来看，主要内容包括两个方面： （1）缓解开发商的资金压力 主要手段包括降低税费和延缓税费缴纳，允许开发商延长竣工时间，扩大对企业的信贷支持力度； （2）多个角度扩大居民需求 主要手段包括针对住房公积金的政策：提高公积金贷款额度、允许异地申请、允许直系亲属共同申请公积金贷款；针对二套房的政策：放松二套房政策、降低二套房信贷门槛（降低首付比例，以及允许按首套房标准获得信贷）；财政补贴政策：主要是减免契税和印花税等，补贴部分购房款；政府购房；加快危房改造并实行拆迁货币化安置，以便创造被动性住房需求，并将需求引导至商品房市场。 因此，房地产政策总体还是以“放松前期的调控政策为主”，尚处于“放松”期，“鼓励”的调控政策尚未出台。 从以往的经验来看，房地产“放松政策”伴随的是房地产下行的过程。鼓励型政策的出台将是房地产市场触底的重要标志之一。因此我们认为未来一年内，房地产市场很难有实质性的转变。 2、政策对楼市的影响力分析 要看政策对当前房地产究竟会不会产生根本性影响，我们必须首先分析此次房地产市场的病理及病因。目前楼市下行有其很重的宏观背景： 第一、国外次贷危机衍生的金融危机波及全球同时2008年自然灾害不断，，经济进入下行通道，呈现不确定。由于产能过剩，投资周期进入消除过剩产能阶段 从这里我们可以发现本次政策调控的背景条件与98年亚洲金融危机有着类似的宏观背景，以98年为参照，我们就可以分析到目前为止的宏观调控能不能在短期内发生效应。 4万亿投资计划的出台，为市场预期注入强心剂，重塑市场信心，表明宏观调控保稳定的决心，同时也为了保证经济的软着落。从政策对比来看，目前的财政政策已经有比较大的力度，货币政策尚有不小的空间。 4万亿投资计划落实方向如下： 就房地产而言，目前的宏观调控对房地产在以下四个方面产生了影响： 第一，突出房地产业对经济平稳增长的重要性。温总理在部署七项工作时突出了房地产支柱地位的重要性，及其对上下游产业及金融业的重要性，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。国家对房地产业的肯定在一定程度上坚定市场对房地产的信心，中长期利好房地产业发展。 第二，减税及金融政策适度放宽有利于减轻房地产企业生存压力，但企业间优胜劣汰加速态势并未改变。 第三，大量保障性住房供应对中低档项目形成直接竞争。预测2009年-2011年，保障性住房将占商品住宅的比例在20%以上。按照国家规定廉租住房面积控制在50平米以内，经济适用住房面积控制在60平米左右，3年共计增加3.4亿平米保障性住房，即每年增加保障