广东惠州佳兆业中心1月份营销执行方案.docVIP

惠州佳兆业中心2011年1月份营销执行方案 年度销售目标分析（截止12月26日） 总货量 1267套，6.4亿元 完成明细 已推售货量1161，完成销售量1031套，占比88.80%，完成总销售套数比的81.29%（数据截止于12月26日） 剩余货量分析 目前已推未售有130套，总销售价值约为：6000万元，尚有106套单位未推，主要集中在3座平层及样板房等，未推单位价值约为：4000万元。总计未售货量价值约1亿元。（数据截止于12月26日） 目标完成情况 2010年全年可完成认购额为：5.4亿，完成签约额约为：5.2亿元。2011年所剩货量为1亿元。 销售目标 2011年全年目标1亿 1月目标1000万 全年目标分解 2月目标1000万；3月目标2000万 4月目标2000万；5月目标2500万 6月目标1500万 *以上分解根据房地产市场政策的变化，即时调整。 为保证2011年销售任务顺利完成，将结合相应产品、活动促销、人员激励计划等配合方案，完成1月份项目1000万元的销售目标，以及年度整体1亿的认购额。目前房地产已成为国家政策的严控行业，为规避后期房产新政的影响，现仍旧采取及时邀请已认购的客户签约，稳步销售的方针策略。 二、库存情况 1、剩余货量情况（截止12月26日） 类型 已推售货量 剩余货量 剩余占比 备注（实收） 面积区间（㎡） 单价（元/㎡） 总价区间（万元） 一房 729 104 80% 38-43 8500-9000 33.5-38.7 一房一厅 44 0 - 66 56.1-59.4 两房 118 8 6.15% 78-103 66.3-92.7 三房 166 1 0.77% 110-133 93.5-119.7 四房 48 5 3.85% 133-143 113-128.7 复式 56 12 9.23% 80-280 14500 62.35-207.3 总计 1161 130 100% 佳兆业中心一期截止目前共推售1161套房源，截止12月26日，已销售1031套，剩余130套，销售率为：88.8%，销售金额为53358万元，其中一房售625余104套，一房一厅售44余0套，两房售110余8套，三房售165余1套，四房售43余5套，复式售44余12套。大户型整体剩余货量26套。 1、4座作为项目的大户型楼栋，目前仅剩25套单位（包括11套复式、8套两房、1套三房、5套四房）。而2、3座公寓楼还剩余206套（包括1套复式、102套未推售单位），占整体剩余货量的87.3%。 可见，下阶段的产品公寓还是为绝对主力。经过12月份的促销计划执行，2座所剩单位仅剩5套。而大户型产品由于挞定等因素，目前也有一定的剩余量，对于项目整体而言，户型分布相对上个月同时期较为单一。主要剩余公寓产品，为了避免产品单一，故在下阶段， 通过价格杠杆调整价差，均衡出货。 2、11月-12月销售产品情况与分析 1）销售回顾 11、12月 销售情况 11月15日-11月21日上门量是98批 成交25套 11月22日-11月28日上门量是101批 成交24套 11月29日-12月05日上门量是98批 成交17套 12月06日-12月12日上门量是72批 成交24套 12月13日-12月19日上门量是75批 成交37套 12月20日-12月26日上门量是77批 成交27套 周均上门量87批/周，成单率：约29.5%（成交/上门），周均销售26套。 11、12月 途径明细 上门途径：515批 上门区域：515批 成交数量：154套 成交客户类型配比： 友介：108 江北：96 友介：34 深圳：74 惠州：54 其他：26 户外：91 东平：45 网络：3 比例： 2.8 :2 : 1 路过：122 麦地：41 路过：24 成交产品用途配比： 网络：33 惠州其他：88 报纸：3 投资：145 自住：9 报纸：1 深圳关内：111 老带新：73 比例：16 : 1 短信：16 深圳关外：89 短信：1 成交产品付款配比： 其他：144 其他：45（香港、台湾、广州等） 其他：14 户外：2 按揭：54 一次性：100 从成单情况可见，老带新、友介、路过的途径效果显著，其次为路过、网络；短信上门16批，成交0批；报纸成交3批。 比例： 1 : 1.9 根据以上数据可见： 目前： A、成交情况深圳客户占比为48%，惠州客户占比为35%，从数据可以看出，成交比差距缩小。而惠州上门客户主要体现为江北地区。 B、投资客户与自住客户的比例巨大，几乎所有的客户均为投资，这也和项目自身产品情况有关； C、成交客户付款方式一次性占比为65%，