广州博智新亚洲体育城营销策划执行案.docVIP

新亚洲·体育城 ——09执行年7月营销执行案 方案提交方：广州博智新体项目组 提交时间：2009年6月17日  目 录 第一部分 市场情况统计 4 一、宏观市场情况 4 二、个盘情况 5 小结 11 第二部分 上阶段营销总结 12 一、营销方面 12 二、活动方面： 13 三、工程方面： 14 小结 15 第三部分 七月份营销思考 16 第四部分 七月份营销思路 17 第五部分 七月份主要工作 19 第六部分 七月份营销执行 20 一、产品营销 20 二、营销执行 21 产品一：星世界项目持续热销营销执行 21 产品二：长丰项目开盘/持续热销营销执行 33 第七部分 七月份营销活动配合 37  第一部分 市场情况统计 一、宏观市场情况 2009年5月全国住宅市场成交量连续第四个月环比走高，30城市总成交面积环比增幅约为9%，近8成城市成交面积环比上涨。供应情况：随着市场成交量的持续回升和传统销售旺季的到来，5月份开发商推盘数量继续扩大，供应量明显增长；就可售情况而言，除苏州、青岛个别城市有小幅增长外，其他城市可售量继续缩小，库存压力进一步缓解，但与往年同期相比，可售量仍偏高，库存压力仍然存在。市场需求：在本月重点监测的30个城市中，有24个城市住宅成交面积环比上升，占总城市数量的8成，30个城市总成交面积环比上月增长8.58%；在30个城市中，5月份成交面积最大的为上海，达到267万平方米，其次是北京与重庆，成交面积也接近200万平方米，本月成交面积超过100万平方米的城市继续增加，达到11个。成交价格：本月各城市住宅成交均价以上涨为主，特别是在重点监测的10个城市中，能监测到价格的7个城市其住宅成交价格本月均有不同幅度的小幅上涨。 3、外部借力： 通过“大观周刊”的媒体投放渠道，将项目产品宣传刊物投放至星级酒店、高档会所、高档餐饮、特色行业、等场所进行渗透推广； 7月份的营销工作将面临“星世界公寓”“星世界商业”“星天地商业广场”“长丰项目公寓”“长丰项目商业”同时多种产品销售的内部竞争状态，而长丰项目开盘时间的不确定，是我们强销现有产品可利用的时间差，为了尽量降低自身产品竞争，推广及其他营销手段必须及时精准的执行到位。 销售政策—— ①给予旧客户一定的购房优惠（建议比其他客户的优惠稍微高） ②强化销售说词，特别是项目产品创新、项目配套及区域经济发展前景等，让客户除了能拥有一套物超所值的物业外，还要体会到居住在这里不仅能享受完善的配套，还能体会到良好的社区氛围； 特别说明： 在两个项目营销过程中，我们不能忽视星耀集团属于昆明市一个标志性比较强的企业品牌，在现今众多较强竞争对手相互较劲的情况下，我们怎样才能脱颖而出，并且持续性地让企业品牌带动项目品牌。那么我们考虑到首当其冲的就是推广方面，一个缺乏推广的品牌将不会获得市场认同及认知的，所以我们应该加强推广力度，将项目品牌完完全全打入民心，才是大公司、大集团持续性发展的永恒之道。所以坚持贯彻执行09年总案中的“大声音，大事件”是势在必行的策略方向。 第七部分 七月份营销活动配合 活动一： 云大附中招生接待活动 活动时间：招生期间 活动方式：云大附中学生床位不足，大部分学生入校后无处可住，此值云大附中招生， 会有大量家长前来学校咨询情况，因此在学校出口处设立项目展示咨询点，进行学生家长的产品推广，现场售卡； 活动目的：利用此契机对学生家长进行“星世界”公寓部分的推介，通过学校无房住、公寓用来给孩子住校用，以及学校周边的教育地产投资潜力来打击此部分群体，使其产生项目的购买； 活动二： 星世界品牌入驻商家产品推荐酒会 活动时间：7月19日（具体时间根据招商情况待定，原则上安排在论坛活动之后） 活动内容：商家签约仪式—商家商业价值讲坛——专家区域发展讲坛——资深投资学家讲坛 活动目的： 通过置业公司招来的一线品牌商家，举办一定规模的签约仪式，以此刺激、引爆市场， 结合媒体推广宣传，进行市场客户打击，从而使其的关注和被吸纳，增加蓄客客户； 邀请前期续卡客户以及为购卡的意向进行到场参加，通过商家品牌签约、价值讲坛、产品剖析等氛围的冲击，完成客户对产品的信心； 通过活动中种种内容的安排，完成客户打击，一方面进行购卡客户的提纯，一方面完成新客户购买的落成； 通过此活动的举办也加强其他产品的推荐及销售，如公寓、大户型、星天地等； 通过活动前后期媒体的炒作完成品牌的建立及客户群的最大吸引； 活动三： 写字楼交房活动 活动时间：6.30日； 活动目的：利用写字楼交房契机促进“星世界写字楼”销售 活动内容：在交房期间派发项目资料，吸引客户再次购买，老客户再次购买并在指定时间签约不但可享受现行的优惠政策，同时享有“积分推荐”优惠；同时在交