广西南宁市穗龙房地产项目可行性研究.docVIP

北纬28 项目可行性研究报告 南宁宝资嘉项目咨询有限公司 2003年3月 一 依据与参数 1.1 南宁市穗龙房地产有限责任公司提供的项目用地技术资料，本次对整个项目用地进行技术经济测试； 1.2 广西建筑科学设计研究院编制的，并经贵公司初步审定认可的《北纬28项目规划设计说明书》之说明文本及图纸； 1.3 市建设规划管理部门的相关文件以及国家关于商品房销售管理的有关文件； 1.4 宝资嘉公司在南宁近年积累的商品房市场调查及销售资料,以及南宁同类项目的成本概预算及决算资料。 二 项目概况及区域经济分析 （一）项目概况 2.1 项目初步的规划设计指标如下： 小区技术经济指标估测表 项 目 单 位 数 值 备注 居住区总用地 M2 总建筑面积 M2 12000 其中：① 住宅建筑面积 M2 10800 ②地下车库 M2 600 ③ 商铺面积 M2 600 建筑密度 % 总户数 户 总人口数 人 住宅层数 层 15 容积率 绿地率 % （二）区域经济分析 2.2 城市概况 南宁市位于广西壮族自治区南部偏西，是广西壮族自治区首府城市，是全区政治、经济、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市。南宁市下辖5城区和2县，行政区域总面积10029平方公里，其中市区面积1834平方公里。南宁市总人口约285.87万人，其中市区人口约131.36万人。 南宁市历史悠久，自然条件优越，山环水绕，四季绿树成荫，繁花似锦，瓜果飘香，素有“绿城”之美称。同时又是一座商贸活跃，经济繁荣，城市建设日新月异的充满开放活力、正在迅猛腾飞的新兴城市。随着进一步扩大对外开放，南宁——这座新而又古老的城市，将成为我国大西南地区和中南部分省市的出海通道和疏通中心，成为幅射东南亚的现代化国际城市。 2.3 南宁经济概况 2.3.1 1998年—2002年南宁市国民经济主要指标及趋势： 项 目 单位 1998年 1998年 2000年 2001年 2002年 国内生产总值 亿元 257.57 274.55 295 317 341 人均国内生产总值 元 9104 9628 10319 11061 11858 全社会固定资产投资完成额 亿元 82.36 88.08 90 96.5 103 社会消费品零售总额 亿元 125.52 137.14 149 160 171 职工年平均工资 元 7315 8077 9361 10315 11036 城镇居民人均可支配收入 元 6570 6847 7483 8045 8648 评价:南宁市“九五”期间国内生产总值呈稳步上升趋势，城市发展稳定，为房地产业的发展提供了稳定的中观区域经济环境背景，特别是城镇居民人均可支配收入稳步增长，居民的购买力越来越强，居民对银行按揭购房认识越来深，从2000、2001、2002年居民购房的付款方式中银行按揭部分占90%的比例可以看出，超前消费正被人们接受。 2.3.2 南宁未来三年经济预测 近几年来南宁市的国内生产总值呈现出逐年增长的趋势，三个产业中尤以第三产业的增长最为强劲。我们预期南宁在未来的三年国内生产总值的年增长率在10%的情况下，未来三年国内生产总值的预测曲线如下图：（亿元） 定性：作为区域的经济中心，南宁城市的聚集能力在近年内得到有效的加强，一日交通圈的辐射范围不断扩大，城市经济的发展在本项目的周期内将是稳定而快速的，从中观经济上为本项目的发展提供了良好的经济基础和消费预期。 2.4 城市住宅市场容量 2.4.1 2002年南宁市住宅成交情况：南宁市2002年住宅成交总额约30亿元，占国内生产总值的比例为8%。 2002年南宁市住宅成交情况表 住宅成交 总套数 住宅成交 总面积数 住宅成交 总金额 平均每套面积 实现平均价格 11752 1492537m2 300000万元 127m2 2010元/m2 2.4.2 市场预测 未来市场容量综合推算依据： (1) 按南宁市2002年的成交情况每年递增15%； (2) 与城市国内生产总值预测值的8%进行年度对应； (3) 参考联合国建议发展中国家每千人每年提供10套住宅的建议标准。 南宁市的住宅未来三年内的市场容量预测如下： 南宁市住宅产业年度规模预测表 预测年度 住宅业市场规模（亿元） 2003年 32.16 2004年 35.37 2005年 38.90 各档次的住宅市场容量比例 按城市住宅的档次消费规律，高、中、低档住宅的合理分布比例为2：4：4；预测南宁市未来三年内各档次的住宅市场容量规模如下表所示： 年度 2003 2004 2005 高