广州房地产住宅市场发展预测报告.docVIP

合富2008年广州房地产住宅市场发展预测报告 2007年广州市经济保持快速增长和居民收入持续增长，构成了房地产发展的良好基础。然而，经济发展偏热和突出的流动性过剩问题，驱使楼市需求过度膨胀。政府在加大商品住宅用地供应，加快保障型住房建设的同时，从信贷、市场管理等方面加强调控。广州楼市从第四季度开始进入了调整期。 ?一、社会经济环境 ㈠ 经济持续发展，居民收入增加。 2007年广州市实现生产总值（GDP）7050.78亿元，比上年增长14.5%，在全国主要城市中排名第三。按常住人口计算，人均GDP为71219元（折合9302美元），比上年增长11.3%。全社会固定资产投资1863.34亿元，比上年增长9.8%，房地产开发完成投资703.8亿元，比上年增长26.4%。城市居民消费价格总水平（CPI）上升3.4%，城市居民人均可支配收入为22469.22元，增长13.2%。 ㈡ 资本与房地产密切结合，房价步入加速上升通道。 在过剩资本的巨大推动力和上涨预期加速共同作用下，一个“房价上涨—地产股升值—巨额融资圈地—土地储备充足抬高股价—高地价拉高房价……”的循环就这样形成了。由于对市场发展的非理性预期，2007年第三季度广州房价步入了加速上升通道。 ㈢ 广州市“穗七条”落实国家宏观调控政策。 2007年初，广州市政府出台了俗称“穗七条”的房地产市场调控措施，落实中央对房地产市场的调控政策。“穗七条”政策与前不同的最大变化在于加大住宅用地供应和加快保障型住房建设。 政府主要调控思路之一就是通过增大土地供应来缓解住宅市场日益严重的供需失衡状态，从而达到平抑房价的目的。 政府主要调控思路之二是完善住房保障体系，中低收入家庭全面保障，中等收入家庭重点照顾，中高收入家庭市场调节（见下图） 二、商品房市场 ㈠ 房屋交易畅旺，成交金额大幅增长。 继2006年之后，2007年广州市房屋成交面积再度突破2000万平方米，比上年增长4.3%，显示广州房地产需求仍保持平稳增长态势。成交金额更是有较大增幅；2007年广州市房屋成交金额同比2006年增长24.8％。 一、二手房交易表现差异较大：一手房成交量萎缩，2007年一手房成交量同比减少6.7%；二手房成交量呈大幅上升，2007年二手房成交量突破1000万平方米，同比增加18.4%。 ㈡ 住宅市场需求旺盛。 2007年广州市一手住宅成交面积下跌13.4%；相反，二手住宅表现突出，同比增长20.8%。全市住宅成交面积同比2006年增加0.3%。 ㈢ 商品房新增供应减少，供求缺口持续高位。 2007年广州市商品房新增供应面积823万平方米，同比减少10%；预售商品房成交登记面积达1080万平方米，同比减少7％。成交缩减主要受供应减少的影响；市场消化率达131%，显示市场供不应求突出，亦是广州楼价走势持续坚挺的重要原因。 ㈣ 写字楼供需两旺，商铺、住宅成交量下跌。 2007年，广州市办公物业供需两旺，成交量达到78.9万平方米，同比上升21.9%；广州市商铺的供应量及成交量分别呈现15.1%和5.4%的下降；广州市商品住宅供应量及成交量分别呈现约3%和13.4％的跌幅。 2007年三大类物业成交均价比上年均呈现较大幅度的增长，其中以商品住宅的增幅最大，达36.3%；写字楼由于天河区的占比增加，带动整体均价同比上升22%；商铺成交均价涨幅较小，主要受成交结构影响，社区商铺成交比重增加，令到整体均价上升幅度较为平缓。 三、商品住宅市场 ㈠ 商品住宅市场供应量减少。 2006年以来广州市新增商品住宅供应持续减少。2007年广州市新增供应商品住宅672万平方米，比2006年同期再度减少了3.0％，为近年低位。 ㈡ 商品住宅成交总量同比下跌幅度较大。 根据广州市商品住宅成交月度走势显示， 2007年商品住宅市场成交量走势较为平稳，基本保持在60-75万平方米水平。成交总量同比下跌幅度较大。楼价在2007年出现大幅攀升，尤其是2007年底，楼价已升至历年高位，但成交量有所萎缩。2007年广州市商品住宅成交量801万平方米，同比2006年下跌13.4%。 ㈢ 中心城区消化率持续走高 。? 2007年广州市商品住宅市场供不应求情况没有改变。全市十区消化率接近120%；中心六区消化率为131%，显示中心六区供求矛盾较为突出。 ㈣ 成交价格持续快速上升。 2007年广州商品住宅成交价格升势强劲，1-12月全市成交均价达8599元/m2，增幅36.2%，是广州楼价自2004年开始上涨以来的年最高增幅。在政策密集出台，国家对房地产的宏观调控力度不断加强的情况下， 2007年广州市商品住宅成交价格仍呈现过快上升，最主要的原因在于资本推高市场预期，后市价值提前透支。 四、商品住宅区域市场 ㈠ 商品住宅市场格局转变。 2007年广州市商