广州某别墅花园项目计划书1.docVIP

× × 别 墅 花 园 项 目 计 划 书 摘 要 本项目经过××集团几年的开发建设，现已完成A、B、C区和会所区，由于公司产业结构的调整，××集团拟退出房地产开发业务，拟将正在建设的D区和未建的E区对外转让。 本项目计划书是基于务实、详尽的市场调查和数据统计分析，比较了本项目区域内、外其他各别墅项目的市场资料，充分认识与了解本项目存在的有利或不利因素，从而为项目开发建设提供详细和准确的开发思路、定位分析、规划设计建议及创造性的市场营销策略。 目前，花都区发展前景令人振奋，多项基础设施和国家重点项目即将建设，而且本项目区域内各项基础配套、市政设施正在逐步得以完善，配合建设集团开发经营优势，项目存在巨大的开发机会。 本项目总投资53779万元（含贷款利息），经分析研究，本项目主要经济指标是： 1、别墅的得房成本为2219元/㎡，公寓的得房成本为1868元/㎡。独立别墅售价均价为3600元/㎡，联体别墅售价均价为2600元/㎡，公寓售价均价为2000元/㎡。项目利润总额为18357.95万元，税后利润为12299.83万元，投资利润率为34.14%。 　　2、全部投资的税后财务净现值为6733万元，内部收益率为46.78%，静态投资回收期为3.355年。 从上面所列的数据可分析，本项目利润总额较大，投资利润率也较高，其全部投资的内部收益率远远高于行业的平均收益率10%，累计盈余资金较多。因此，该项目方案可行。 经过论证分析，××花园具有良好的市场前景，项目赢利水平高，抗风险能力强，项目的投资方案切实可行。目 录 第一部分 项目简介 1 一、项目基本情况 1 二、交通便利的地理位置 1 三、优厚的自然资源 1、人口土地资源比重大 2 第二部分 项目市场研究 2 一、投资环境分析 2 二、花都区房地产市场走势分析 3 三、识别竞争对手 4 四、市场战略决策 9 五、项目的定位 9 第三部分 项目方案策划 11 一、规划设计方案 11 二、项目投资方案 13 三、项目开发建设方案（WBS） 14 第四部分 项目财务分析 15 一、项目投资估算 15 二、项目销售收入测算 17 三、项目财务评价 18 四、项目不确定性分析（敏感性分析） 19 第五部分　　结　论 21 第一部分 项目简介 一、项目基本情况 本项目是由××集团公司投资兴建，以其全资拥有的广州××花园房地产开发有限公司进行开发。项目总用地1404亩（935786 m2）, 用地性质是别墅、公寓及商业配套设施，经批准的规划方案技术指标为：建筑密度约15%，容积率约0.32；共分为A、B、C、D、E及会所区六个区域建设。另外，还有300亩的预留用地可征。该公司将A、B、C三个区的别墅现已基本完成开发销售。 表1-1 项目用地情况一览表 序号 项目内容 占地面积 容积率 备注 1 总用地 1404亩 0.32 2 A、B、C区 451.7亩 0.3 已基本完成建设 3 D区 405.5亩 0.4 部分建设 4 E区 374亩 0.3（估算） 5 会所区 172.8亩 0.35（估算） 由于产业结构的调整，××集团拟退出房地产开发业务，将正在建设的D区和未建的E区一起转让。到目前为止，D区、E区已投入的资金为7618.86万元，会所区已投入的资金为8415.66万元。 二、交通便利的地理位置 ××花园项目位于广州市花都区狮岭镇陆花岗水库区，广清高速公路山前大道出口以东6公里处，围绕陆花岗水库的千余亩水面,在王子山山麓下。南临山前大道，北倚王子山，东邻白云新机场，西接107国道。花都区素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”，是广州市的重要交通枢纽，区内的交通运输环境和条件日臻完善。 1、在公路方面， 105、106、107三条国道和三条高速公路由北向南穿过区内连接广州。从广州市区到花都城区，走广清高速公路或新机场高速公路不到30分钟，到2003年底，京珠高速公路开通将更加快捷。 2、在铁路方面，南北交通大动脉京广铁路穿过花都区，广州火车站北站也搬到花都；规划中的珠江三角洲轻轨交通网络将广州、花都、佛山、南海、顺德、番禺等地连成国际都市大区。 3、在水路方面，花都港经巴江河道可通往珠江三角洲地区和港澳地区，千吨级的船只通行无阻。 随着广州白云新机场的投入使用，在花都区将形成一个现代化的水、陆、空立体交通网。 三、优厚的自然资源 1、人口土地资源比重大 广州市辖十区和两个县级市，花都区总面积961.1平方公里，占广州总面积的13%；人口60.51万人，占广州总人口的8.5%，占广州市较大的比重。 2、水力、矿产资源丰富 花都区内流溪河、巴江河水量充沛，地表水多年平均流量为11.5亿立方米，建有中小型水库17座。