建立正确的物业管理法律关系.docVIP

实事求是、正本清源 建立正确的物业管理法律关系 深圳市住宅局物业监管处 张玉亭 社会是由人组成的，人与人之间构成一种社会关系。社会关系有多种，如法律关系、道德关系、政治关系、宗教关系、经济关系、军事关系、艺术关系等。物业管理法律关系是法律关系的一种，并且是综合了民事法律关系、行政法律关系等各种要素而形成的。 物业管理事业单位的发展有赖于全社会法制建设的完善与深入，但建设一个科学合理的物业管理法律体系不仅仅是立法部门和政府的事情，还需要全社会各阶层对物业管理关系的正确深入了解。物业管理不仅是物业管理企业与消费者(业主及非业主使用人)之间的事情，而且是各个相关主体(包括政府、开发商、物业管理企业、业主、使用人、相关部门)之间的共同事务，甚至还有赖于整个国家或地区的经济发展、城市建设、政府效率、司法公正，乃至全民族素质的提高。 一般来讲，物业管理法律关系与其他法律关系并无二致，是由法律的主体(政府、企业、个人、团体等)、客体(物业、行为、智力、成果)、内容(权利、义务)所构成的，也存在法律关系的产生(法律规范及法律事实的存在)、变更与消灭(如合同终止或物业的灭失等)。但目前存在的问题不是从一般意义上确认上述关系，也不是强调物业管理法律关系的本身特征(如主体的广泛性与多元化，权属的基础性与服务商品化，国家的干预性与管理自治化，以及法律关系的复合性与域界的区分化等)，而是普遍存在的对物业管理诸要素的种种误解或误导，不澄清这些误解或误导，则不能正确建立科学合理的物业管理法律关系，不能使物业管理事业健康快速发展。 一、发展商是物业管理的旁观者或协助者，还是物业管理法律关系的主体之一? 1.发展商是物业有关功能与要素的长期乃至终身责任主体，如规划、配套、安全、基础、结构、屋面、卫生间等。有人主张完全排除发展商在物业管理中的地位和作用，甚至不同意发展商参与业主大会或行使业主投票权，这是不对的，而且不利于许多问题的解决，以及物业管理的发展。 2.从早期的“谁开发谁管理”到近年来“建管分离”再到今后的“建管同步”，说明发展商在物业管理中的不可替代性。 3.从物业规划设计阶段到由业主选择物业管理公司期间，即“前期物业管理期”，发展商是物业管理责任的当然承担者，而且法律和政府也不强迫发展商必须实行公开招标或必须委托给非下属企业的其他物业管理企业。 4.目前有关物业管理的问题多数与发展商有关，但不能将发展商一切杀死，解决问题还须靠他。 5.目前多数发展商是不合格的市场主体，要规范物业管理市场，首先应规范发展商，并且不仅在物业管理法律关系方面。 二、业主委员会是独立的法律主体还是业主的代言人? 1.业主委员会的行为所造成的法律后果是由全体业主承担，而不由行业委员会成员个人承担，这是当前许多业主委员会成员对自身的言行不负责任的重要原因。 2.业主委员会是一般性群众组织，不以自己名义承担法律责任，没有实际财产，缺乏有效运作的组织基础，所以不具备完全意义上的法律主体资格。 3.今后立法应业主大会作为代表全体业主利益与意志，真正意义上的民事主体，过去的国内各地立法及实践在此问题都走了弯路。 4.对业主大会及行为执行机构的业主委员会，其产生、人员资格及素质、注册、日常运作等，应在立法中进行严格规范，并由政府、社会予以监督、管理，那种认为监管业主委员会就是限制业主权利的权点，是权利(力)过敏症和物业管理极左主义。 5.在条件不成熟的地区，可以暂缓实行业主大会及业主委员会制度，应当允许普遍原理与具体实践相结合。 三、开发商、物业管理企业、业主大会及业主之间是平等关系还是不平等关系? 1.物业管理的特殊性决定了双方关系的性质与具体的形式，物业管理不等同于物业管理服务。物业管理服务这种商品从其性质、形式到销售、价格、市场各个方面均不同于其他一般性服务产品。 2.开发商、物业管理企业、业主大会之间是一种平等及相互监督制约关系，不承认相互监督就是不承认事实，不接受监督就达不到正常的平衡。 3.物业管理公司与全体或多数业主意志之间是平等的选择关系，属于一般民事关系。 4.个体业主对物业管理公司的正当管理是服从关系，属于法定的个体意志与多数意志之间的隶属关系。 5.物业管理局部充满了各种平等与不平等的交叉混合关系。 四、居委会是不是物业管理关系的必然主体? 1.物业管理反映民事主体(含境外投资)的财产关系，居会会管理反映国内居民的政治关系与政府行政管理关系。 2.社区管理是一种不确定的概念，属于学术理论范畴而非法律范畴。 3.物业管理与居委会管理应当且可以共存共荣，但前提是职责分明，井水不犯河水。 4.居委会管理的活动不应违背物业管理关系原则，如市场化选择、专业化服务、规范化管理、企业化经营、综合化运作等。 5.居委会不是物业管理必然主体，更不是物业的自然管理者