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徐州阳光世纪苑项目市场报告 ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司 2004年3月 目 录 第一部分 徐州市场宏观环境 第二部分 徐州住宅市场总论 第三部分 徐州住宅区域市场分析 （一）市 中 心 区 （二）二/三环线以内区 （三）二/三环线以外 （四）南 区 第四部分 风华南园项目 第五部分 贾汪阳光世纪苑项目 第一部分 徐州市场宏观环境 一、地理环境 徐州位于东经116°22＇,北纬33°43＇--34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。 徐州市位于华北平原的东南部，域内大部为平原少数丘陵山地平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北. 徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 徐州矿产资源。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。 三、经济环境 徐州市国民经济在过去几年中持续稳定增长，运行质量进一步提高。 虽然与自身比较取得了长足的进步，但整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平，尚有较大潜力可以挖掘。 ——“九五”以来，全市经济始终保持两位数以上的高位增长，国内生产总值先后突破600亿元、700亿元，正向800亿元的新台阶迈进，人均GDP突破1000美元。2002年，全市国内生产总值完成791.亿元，比上年增长11.8%。财政收入完成65.56亿元，比上年增长23.5%；其中地方财政收入完成33.68亿元，比上年增长34.9%。——2002年三大产业全面增长，第一产业稳定增长，完成增加值134.05亿元，比上年增长6.3%,。 第二产业仍是推动经济增长的主要力量，完成增加值367.31亿元，增长11.3%。第三产业发展 优势明显趋强，完成增加值290.08亿元，增长11.4%。 ——产业结构调整进一步优化，随着工业、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继 续增加。第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例有2001年的17.6：45.8：36.6调整为16.9：46.4：36.7。 3、房地产业在国民经济中的比重较低，发展较为缓慢。 ——徐州房地产业在1999年取得了较快的增长,随后稳步增长,但发展速度较慢. ——房地产业实现增加值25.2亿元，占国内生产总值的3.2%，房地产业还没有成为徐州市的主导产业之一。 ——在房地产业成为各大城市支柱产业的今天，徐州的房地产业发展程度较为不足，但随着经济的发展，人们的住房需求增加，徐州的房地产业具有相当大的发展潜力。 四、人文环境 1、历史沿革 ——“自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久，帝尧时为大彭国，有2700多年的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。这里是上古养生学家彭祖的封地，汉代开国皇帝 刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役，发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。.44万，其中非农业人口250.30万，占人口总数的27.7%。 ——徐州人口以汉族为主。据第四次人口普查资料，全市汉族人口比重为99.82%，另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等４９个少数民族，占全市总人口的0.18％，其中尤以回族人口居多。 徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、 北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽，有调作业量居全路首位。徐州境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里，其中一级公路 500余公里，二级公路714公里。公路通车里程在江苏省处于领先地位。 国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并积极发展海外专、包机业务；大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线徐州内河航运发达，有黄金水道之称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4 个内河大港，年吞吐量2000多万吨。 1、市区居民收入与消费分析 ——2002年市区居民收入增加，人民生活质量继续提高，居