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扬州市场调查报告 二00七年八月 目 录 目录 1 第一部分、扬州城市概况 3 一、地理位置 3 二、行政区划 3 三、交通情况 4 四、面积与人口 5 五、历史文化及习俗习惯 6 第二部分 城市投资环境分析 7 一、宏观经济发展状况 7 二、扬州居民生活水平 10 三、城市规划及重大市政建设状况 13 四、城市投资环境优劣势分析 18 第三部分、扬州房地产市场情况 20 一、扬州房地产市场一级市场情况 20 二、二级市场情况 31 三、扬州房地产市场发展现状及特征概括 45 第四部分、项目基本情况 46 一、项目基本情况 46 二、项目环境分析 47 三、项目SWOT分析 52 第五部分、综合发展结论 56 一、项目开发策略 56 二、客户群定位 59 三、项目定位建议 60 四、销售价格及收益分析 62 五、土地价格价格分析 70 六、投资分析 73 七、初步结论及建议 74 第一部分、扬州城市概况 一、地理位置 扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴交界。 扬州独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。 二、行政区划 扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。 三、交通情况 1、公路交通 扬州现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷。 2、铁路 扬州铁路(宁扬铁路)为国铁I级，已于2004年竣工营运。 3、航空 距南京禄口国际机场约1个小时，距上海虹桥国际机场约2小时。 4、港口 扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里。 5、交通直达情况 按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花4个小时，从扬州到南京约花费一个小时。 四、面积与人口 1、地域面积 扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。 2、人口现状 2006年底全市总人口458.6万，其中市区人口116.8万人。 表1：扬州历年人口变化情况 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 全市年末总人口（万人） 450.62 451.59 452.22 453.61 454.39 456.31 458.64 市区年末总人口（万人） 　 109.66 110.76 112.52 115.13 115.23 116.81 数据来源——《扬州统计年鉴》 从地区人口组成情况来看，我们不难发现扬州目前的人口结构特点： ——市区人口比例还较低，市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。 ——外来人口比例偏低，暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。 3、简要分析1、历史 2、文化 3、风俗 扬州自古以来形成的餐饮、休闲消费观念使扬州人的消费能力非常旺盛，从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。 第二部分 城市投资环境分析 一、宏观经济发展状况 1、城市总体经济情况 扬州曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣大都市.但改革开放以来由于没有铁路,扬州的经济发展一直比较慢, 只能处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南。 随着润杨长江大桥和铁路的通车，扬州经济将会有跨越式的发展。 2、历年GDP增长情况 表3、扬州市历年GDP增长情况统计 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 GDP总量（亿元） 472.12 505.46 558.93 647.22 788.13 922 1100 增幅 　 7.10% 10.60% 15.80% 21.77% 15.0% 15.2 % 人均GDP（元） 10515 11205 12368 14290 17359 20389 24540 增幅 　 6.60% 10.40% 15.50% 20.50% 17.45% 20.36% 数据来源——《扬州统计年鉴》 我们从以上统计数据可以看出： 1）扬州的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于中游水平。 2）近几年来扬州的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。 3）扬州市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与南京非常接近，说明扬州市区的经济水平较高。 随着扬州城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们