新港西路项目营销方案.docVIP

广州新港西路江南新苑商业裙楼 营 销 方 案 广州明皇房地产代理有限公司 二零一二年二月八日  目录 1、项目概况 3 2、中大布匹市场总体发展状况 4 2.1 市场综合发展状况 4 2.2 市场存在的主要问题 5 2.3 市场现状对本项目发展的启示 6 3、项目定位策略 7 4、项目营销策略 10 4.1 项目工程计划及营销节点 10 4.2 项目租售价格及资金回笼分析 11 4.3 负一层销售策略 13 4.4 首至三层招商策略 14 4.4.1 主要招商策略 14 4.4.2 招租各阶段主要工作安排 16 4.4.3 招商条件及优惠政策 17 5、项目推广费用预算 18 新港西路江南新苑商业裙楼营销方案 1、项目概况 本项目位于广州市海珠区新港西路20号江南新苑，为A1-A4栋裙楼商业，与东晓南路相邻。本项目距中大、晓港地铁出口仅百步之遥，有30多条公交线路，四通八达，周边配套非常成熟完善。 项目地理位置图 本项目从负一层至地上三层均为商业，总面积约为25214平方米，发展商计划销售负一层商业（自留20%）以回笼部份资金，其余楼层（首层至三层）为持有招商经营，并委托我司进行项目整体营销策划工作。 项目各层面积分布及租售计划 楼层 建筑面积（平方米） 租售计划 负一层 6702 销售（自留20%） 首层 7227 招商 二层 5672 招商 三层 5613 招商 合计 25214 / 本营销方案主要根据发展商的发展经营理念，及本项目位于中大国际布料、辅料批发市场一线路面的地利，研究项目总体营销策略及具体租售工作计划。 2、中大布匹市场总体发展状况 2.1 市场综合发展状况 “建立配套完善、功能齐备、服务一流、管理规范的现代化专业布匹批发市场，发展成为集商贸展示、电子商务、交易加工功能为一体的布匹服装产业商贸区，打造海珠区中部经济圈。”这是海珠区政府对中大布匹市场发展的目标定位。 中大布匹市场是80年代后期由政府引导，商家逐步开发而形成的。经过20多年的发展，已经成为一个大型纺织品专业批发市场，在全国乃至东南亚都具有一定的影响力，初步形成了“中大布匹”的品牌效应。目前的市场发展到30多个分场，8000多个铺位（其中包括广州国际轻纺城约4000个铺位），占地面积30多万平方米,年成交额超过120亿元。新规划的铺位约2000个，包括本项目、市场周边及东晓路一带裙楼新增约1000个铺位。 中大布匹市场地处华南大都会——广州的中心地带，具有得天独厚的区域优势：中大布匹市场地处科技资源集中的新港路；靠东通往国际会展中心；往北，多架桥梁将海珠与东山、天河、黄埔等区相连；向南，与番禺相依，并辐射向珠江三角洲的深圳、珠海、顺德、中山等地；借助新港西路、东晓南路和广州大道与广州的内环、环城高速相通，交通便利，商业气氛浓郁。 最新开发的广州国际轻纺城已开业并稳定经营，初步改变了过去中大布匹市场总体交易场所简陋、分散的局面，通过楼层的经营分区划分，建立了一个覆盖服装面料、服装辅料、家纺产品等诸多系列的综合性纺织品市场，为市场提供了现代化的中心交易区。海珠区政府对中大布匹市场的发展的高度的重视、规划部门编制的市场总体规划方案出台、以及瑞康路的建设开通，为市场的整体升级改造创造有利条件。 2.2 市场存在的主要问题 虽然中大布匹市场面临着良好的发展机遇，但目前该市场总体上仍存在着交易场所简陋、经营方式落后、配套设施不足等问题。 投资者重建设、轻管理、轻培育 中大布匹市场的投资者普遍存在重市场载体建设，轻市场管理以及对市场主体的培育。多数市场的投资者建市场的积极性很高，但只看重投入的回报、管理费的收取，热衷于招商和出租摊位，把办市场简单地等同于物业经营，缺乏提供相应服务和管理，没有建立起一套完善、高效的市场管理规则，影响了市场经营的正常运转秩序；有些市场经营者为追求短期利益，对进场业户的资质审查不够严格，无牌无证经营现象普遍。第一次全国经济普查资料显示：中大布匹市场内经营的个体户中有53%为无牌商户，在一定程度上损害了市场的信誉。 市场交易场所简陋、档次低 经过初步的升级改造后一些分场的面貌有了焕然一新的感觉，但总体上看，中大布匹市场仍给人以场地散乱、摊位布局杂乱、摊位面积偏小、档次低、环境脏乱差的感觉。低档简易的交易场所影响了中大布匹市场的形象。 缺乏合理规划布局，配套设施建设严重滞后 由于早期建设缺乏必要的规划，管理不到位，中大布匹市场基本上是商家和投资者自行发展扩张至今天的规模。由于缺乏合理的规划布局，导致盲目投入建设，分场数量过多、经营品种雷同而导致了恶性竞争。 同时，停车场、物流托运中心、商务酒店、写字楼、展示中心等市场配套设施建设严重滞后。场内道路狭窄，人车混杂，交通秩序混乱，