水韵绿都项目营销推广执行计划.docVIP

水韵绿都 营销推广执行方案 第一部分 整体营销思路 1、缺点？特点？优点？！ 大户型是个缺点，连我们自己都坚信不移，拉高了总价，去化日渐缓慢……这是个现实。再想一想，大户型是个特点，这一点谁都不置可否，全部是中大户型，别处稀有。那么，再想一想，完全的舒适度，优越的尊崇感，绝对的心灵空间，对，这是个优点！转劣为优，放大优势，只要有需求，我们完全可以做到！ 2、活动营销，优惠刺激，客户拿下。 一百个客户，一百个消费心理。但是，优惠是让任何一个客户都抵挡不住的诱惑，结合构思缜密的活动营销，让客户重新审视产品，放大产品优势，直接性、果断性的优惠，拴住任何一个到场客户的心。活动营销现场氛围的促动性是其他任何营销手段所无法比拟的。 3、箭无虚发，趁势增势。 以优惠为主的活动营销不但追求即时效果，更要注意连延这种效果，突出整体形象，形成口碑宣传。客户永远不是只停留在客户这个层面，客户是潜在的巨大的宣传载具，唤醒客户心中的自发欲望，发挥以客带客的网罗效应，激发潜在客户源，也有利于美誉度的打造。 第二部分 执行计划 一、营销推广前的准备 1、调查目的： 全面且有针对性的掌握目前胶州房地产的整体状况，包括各项目的优劣势、销售情况、推广手段等，深掘本项目的优劣势，化劣为优；通过对整体性的把握和对个体性的分析、对比、研磨，匹对目标客群，为顺利执行有效可行的计划找到合理科学的依据和支撑。 2、调查方式： 现场调查、资料分析、问卷调查 3、调查结果：受整体大环境影响，胶州房地产市场已经进入低迷状态，无论是品牌知名度高的绿城紫薇广场，还是推广力度全城关注的山水国际，其销售普遍不佳。一方面客源急剧减少，另一方面，销售难度加大，客户抗性增强，观望态度加剧。所以我们要采取优惠刺激措施，打消客户持币观望态度，打破大户型持续低迷局面。 二、营销推广前的项目分析 项目分析与市调分析同步，并通过市调分析的结论作为项目分析的佐证。 项目分析的主要内容： 1、项目目前劣势主要是户型偏大，造成高总价，增大客户心理负担。项目的主要卖点为胶州首席ArtDeco大型生活社区，把劣势转化为优势，与项目卖点相结合，相得益彰。 2、项目细节的全面了解（设想自己是个购房者：套内面积、公摊面积、每个房间面积、管线布局、插座位置、接口、绿化、层高、车位等）； 3、项目优势的放大，卖点的发掘； 4、项目客群心理的深剖，与卖点契合。 5、项目统一的说辞。 三、营销费用预算 水韵绿都 项目 2011年 8 月份广告计划 上月计划费用： 元 实际发生费用：　 元　 广告费用余额： 类别 发布时间 完成时间 媒体 规格 数量 广告宣传 8.3 8.15 8.5 8.16 短信 6万 8.5 8.10 消防牌广告 50张 销售物料 8.5 8.6 DM印刷 A3 铜版200g 2万 8.18 8.20 成功快讯 头版 整版 1期 8.20 8.25 半岛夹报 A3 铜版157g 1.5万 8.26 8.28 中邮 头版 整版 1期 装饰装修 8.8 8.10 楼梯挂毯 喷绘+焊架+安装 30平方米 四、营销推广执行分解 1、短信 主题：“送的不仅仅是5年物业费……” 文案：送的不仅仅是5年物业费，您还在考虑？您还在考虑！慢了，已经慢了，我们送的不仅仅是5年物业费…… 水韵绿都，七夕、中元节日优惠惊喜一周持续……幸福热82236977 售楼处地址：胶州市北京路与常州路交汇处 短信的直达性和锁定性更有利于信息的有效传达，灵活性高，广覆盖，效果强。 2、消防牌广告 阶段推广主题为主：8月份推广主题为“送的不仅仅是5年物业费……” 送的不仅仅是5年物业费……（大字体）水韵绿都，七夕、中元节日优惠惊喜一周持续…… 一句话，清晰醒目，昭示性强，易记且给人印象深刻。（后面只留垂询热线和售楼地址） 3、DM 主题：“送的不仅仅是5年物业费……” 文案：送的不仅仅是5年物业费，您还在考虑？您还在考虑！慢了，已经慢了，我们送的不仅仅是5年物业费…… 水韵绿都，七夕、中元节日优惠惊喜一周持续……幸福热82236977 售楼处地址：胶州市北京路与常州路交汇处 多重媒体并举，最大限度的扩展信息的传达层面和覆盖人群 4、成功快讯 主题：“送的不仅仅是5年物业费……” 文案：送的不仅仅是5年物业费，您还在考虑？您还在考虑！慢了，已经慢了，我们送的不仅仅是5年物业费…… 水韵绿都，七夕、中元节日优惠惊喜一周持续……幸福热82236977 售楼处地址：胶州市北京路与常州路交汇处 5、半岛夹报 主题：“送的不仅仅是5年物业费……” 文案：送的不仅仅是5年