洛阳伊川龙辰中央花园项目产品建议书1.docVIP

龙辰中央花园项目产品建议 一、总体规划设计建议 规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。 1.1本项目的市场定位 本项目定位为：“伊川首席尊贵社区”；项目规模较大，因此整个社区主题与整体性是一个要考虑的重要因素。 1.2本项目规划设计理念 今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。敝司对本项目提出几点规划理念。 A、强调“均好性”理念 在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，甚至每户的窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个 “亮点”，实施均享理念。 a、强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。 b、庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归宿领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。 c、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。 d、强调日照、朝向均好。 本项目既要照顾伊川地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。 B、“价值定位”理念 a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域； b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比； c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利； d、重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。 对本项目建议加强具有特色的大面积绿化景观设计，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。中部区域深入社区内部，不管是噪音还是景观都较好，四面观景，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品。 1.3建筑群体组合布置建议 由于现代居住环境中居住者的结构，不再是以原来的家庭、血缘或业缘为基础，而仅会是为获取同一居住空间而“恰巧”走到一起。因此，人们的职业、文化程度、行为准则、道德规范等，差异悬殊，生活方式也不尽相同，凝聚力明显减小，复杂矛盾增多。每个人的家成为他的“城市堡垒”，于是，长期的压制使人们对环境监控的安全感，对居住环境拥有的领域感、归属感与认同感，呼声日高。人们更加期望情感的沟通与相互了解、交往的必要。 A、社区组团组合设计 敝司建议本项目把地块划分成二个组团，形成组团式社区格局。每一组团都具有精心设计有中心花园，形成公共交往空间。将宅旁活动场地与景观园林联系在一起，形成空间流动地丰富场景。 B、组团组织布局方式 本项目组团建筑群体的组合布置建议采取半围合方式。围合方式即楼座围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场所，有规律地布置，从而得到丰富的建筑群体空间。这种形式既有效的保证了私密性，又便于社区的管理，还可节约道路等设施的外线投资，同时保留出大量的面积用于环境景观的设计，使社区真正体现出其内部环境的魅力。在进行组团规划设计时，将组团成内向性绿化庭院，使外向性的道路完全分开。其间，可以设置小品和设施，同周围绿化环境相协调。可以模拟自然、再生自然、使其具有浓郁的自然特征，进而实现人类回归自然的本能属性。内向性绿化院落所形成的半私密性空间，无形之中在居民心目中产生一种内聚性和向心性，使其成为特定群体的私有空间，因而，具有较强的领域感。减少开口，周边封闭，中间留出较大的公共活动空间和绿地。半围合中之“半”指的是将小高层全部布置在项目的北面。 C、组团特色 设计住宅在进行组团设计时，应结合整个社区特点及周围环境，每个组团可以适当加以变化，并采用不同的园林主题风格，尤其在组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，建议每组团可以以不同的名称进行命名，增强趣味性和识别性。 D、开发顺序 建议分期进行开发，分成二期开发，一期开发电梯多层和景观多层，二期开发电梯多层和小高层及商业部分。这样开发的目的是即可以保证开发商的资金运转，又能保证商业和小高层有足够的时间进行客户的积累工作。保证了项目的安全性和回报率。 1.4规划平面布局建议 a、不同楼体户型建筑面积比例 本项目所在区域内的调研样本中，说明本地区的主流产品仍为多层产品，而小高层产品相对较少。故建议在平衡园林规划及建筑单体的形式种种因素下，多层与小高层的建筑面积比例为： 多层：小高层＝7：2.5 b、楼体类型及位置摆放详细建议 由本项目所在区域决定，其多层的户型布局相对比较陈旧。建议本项目选用电梯多层形式和景观多层相结合，拉平均价，尽量做到户户有景。因小高层的覆盖率较低，可以增加绿化面积，形成开场式的大型中心花园，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。 C、道路系统及交通组织 本项目定位的目标客户群在未来