浅谈旧住宅小区的物业管理及其发展.docVIP

浅谈旧住宅小区的物业管理及其发展 沈阳房产实业有限公司 范利明 随着社会主义市场经济深入发展和城市建设步伐加快，居民住房商品化意识不断增强，住宅小区物业管理和物业管理公司如雨后春笋般发展起来，但由于物业管理在我国尚处起步阶段，受传统房产管理模式和人们价值观念的束缚，加之经验不足和管理能力欠缺，使旧住宅小区物业管理在发展进程中遇到诸多的问题。因此，运用市场经济规律，研究旧住宅小区在实施物业管理中的问题，探求发展对策，构筑健康有序的物业管理机制和经营体系，对于提高城市旧住宅小区物业管理水平，全方位推进物业管理进程，具在十分重要的意义。 下面，以我们的实践体会，就其改进和发展住宅小区的物业管理，谈一点粗浅的看法： 沈阳房产实业有限公司，是沈阳市房产管理局直属的全市大型物业管理企业之一。公司积十几年的管理经验，以其形之有效的企业规章制度和专业化管理队伍，承担市内300万平方米的住宅和部分非住宅的物业管理，在遍布市内六区的40个实施物业管理的住宅小区中，占总量91%的住宅是在旧小区基础上实施物业管理的。由于在70年代和80年代开发建设并交付使用的住宅小区配套不完善，工程质量欠佳，规划设计不合理，并且小区均处于开放式的组团状态，加之动回迁遗留问题较多，造成小区实施物业管理有很多难点。从95年至2000年的6年间，公司通过沈阳市城市建设综合改造的契机，对5万平方米以上的24个住宅小区进行了分批分期的整治，在利用小区整治有限资金基础上，通过内部压缩开支，开源节流，在最大限度争取小区整治资金保证的同时，把小区整治的基准点放在了恢复配套设施，改善小区环境，最终达到完善物业管理的硬件条件上来。在小区整治基础上，通过属地街道办事处、居委会的配合，按房屋产权人构成的份额组建了“业主委员会”。鉴于小区直管公房占绝对比重的因素，公司对小区物业管理实行招标，引入内部竞争机制，并按现代企业制度对原来的房管公司改制，为物业公司取得工商注册和行业资质认证，初步建立起新型物业管理模式。 在实施和推进旧住宅小区物业管理的进程中，我们一方面更新观念，认真大胆探索，一方面通过积极有效的努力，从转换机制，强化服务，开拓社区经营领域，规范物业管理行为入手，使小区管理方式从传统计划经济时代的单一房产管理状态下脱离出来，开始向专业化、规范化、社会化的物业管理方式迈进。从95年到现在，先后有“北二经小区”、“万莲小区”、“滑翔小区”、“洮昌小区”被国家建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区”和“示范小区”称号；“万柳塘小区”、“阳光小区”被省建设厅授予“文明小区”称号，有20个小区进入“绿、静、美、安”住宅小区标准的行列。 然而，通过几年来的物业管理实践，我们认为当前的物业管理物别是在旧住宅小区推行物业管理困难重重，若改进和发展住宅小区物业管理还有许多问题亟待解决。 1．物业管理市场条块分割，公平竞争格局难以形成。目前，我国物业管理正处在起步阶段，尚不规范，结构不尽合理，在住宅物业中，绝对多数的直管公房分布在旧住宅小区，大多仍处于传统管理模式之下，区域性闭垒禁锢。发展商开发一终便组建一个物业公司；房管部门以区域性的房管公司（所、站）改制的物业公司大多数属于“翻版”或翻牌；单位自管房产和其它类型的物业公司各有自己领地，物业管理格局形成条块分割状态。物业公司在市场中形成不了公平竞争。由此看来，以经营规模而获取利润的物业管理行业在发展中必然受到限制。 2、物业管理公司与业主委员会及社区管委会（改制的居委会）及其它部门之间的关系尚未理顺，职能范围不明确，业主和物业公司的利益得不到保护。 在实际工作中，经常出现物业公司与有关部门职能交叉、重叠的局面。业主只对牵涉到自身的直接利益关注，在要求物业公司服务质量、赔偿责任方面意识强；社区管委会把对管辖区内的上级检查内容和对居民的管理与教育无形中转嫁给物业公司，急功近利意识强。而对物业公司的间接利益、隐性利益则不关心，结果造成物业管理收费难的问题无人问津，社区公共管理维权意识显得十分脆弱。物业公司在资金运转十分困难的条件下，还要在包罗万象的事务中去完成本不属于自己职能的事情，无形中产生了新的政企不分的问题。 3、物业管理的政策滞后，法规不完善，经济效益低下。 在现实中，由于缺乏对物业管理发展的规划及相应的扶植与导向政策、物业管理数量的发展高于质量的发展、不谙市场机制，在市场经济条件下无视物业公司的效益而缺乏必要的调控措施。 在已出台的政策法规中，缺乏与物业管理相关的配套性政策，如在房改及公房出售政策中，主要侧重价格，计算方法，优惠条件等问题，往往疏漏了物业管理问题，致使公房出售后的后期物业管理没有资金来源，物业管理跟不上，在一定程度上也制约了房改售房速度。 4、物业管理服务收费难的问题形成小区物业管理的瓶径现象。 住宅小区部分居民或业主的思想观