深圳半岛城邦营销全程报告.docVIP

目 录 第一部分 项目定位 3 第一章 项目定位前提 3 一、项目地盘解析 3 二、市场条件 3 三、项目资源及整合 3 四、地块SWOT分析 4 五、项目定位前提总结 8 第二章 项目定位 11 一、项目定位思考 11 二、项目客户定位 14 二、项目客户需求分析 18 三、项目核心吸引力 18 第三章 项目产品定位 20 一、项目开发档次定位 20 二、项目发展主题定位 20 四、项目户型定位 24 五、项目形象定位 24 第二部分 项目规划建议 26 一、规划原则及理念 错误！未定义书签。 二、项目规划方案 错误！未定义书签。 第三部分 项目开发战略 50 第一章 项目开发模式 50 第二章 项目的开发主题 53 一、项目开发主题 53 第三章 项目开发周期及开发次序 55 一、地块的划分及功能设置 55 第三章 项目入市时机 62 第四部分 项目营销推广 65 第一章 整体营销推广部分 65 一、营销推广的占位思考 65 二、营销推广的实施观点 68 三、营销推广核心 73 四、营销推广策略 74 五、营销推广渠道（途径） 76 六、媒体选择 76 第二章 一期的营销推广部分 77 一、一期的营销推广战略 77 二、一期的营销推广主题 77 三、营销推广的核心 77 四、营销推广阶段策略 78 第五部分 项目参考案例 82 一、上海世茂滨江 82 二、加拿大温哥华 85 二、南非世纪城 85 三、三亚水居巷及港门下村重建规划 90 市场等附录 第一部分 项目定位 第一章 项目定位前提 一、项目地盘解析(另外附) 1、项目区位2、技术经济指标3、地块现状至 二、市场条件((另外附) 三、项目资源及整合 四大优势资源： 1、第一大优势资源：自然资源 ①、海资源优势A、从“观海”到“亲海”是深圳唯一能够实现真正的“临海而居”的滨海社区。B、从湾区到半岛 “一线四湾四岛”的滨海城市。即在深圳海岸线的“四湾四岛”中仅有红树湾、后海湾、蛇口半岛具备成长为国际化滨海社区的潜力。 ③、15公里滨海长廊——成就国际化滨海城市对本项目价值的提升与滨海长廊紧密相连，滨海长廊东角头段已经成为我们项目的“私家休闲公园”为本项目打造国际化居住区的提供了良好的基础条件；作为滨海长廊规划中“两区”之一，与政府良性互动的前提下，具有了更多能够发挥其个性化空间； 自然资源优势总结： 深圳唯一的大型“亲海”社区； 深圳唯一具有发展为国际化滨海社区潜力的半岛； 唯一一个与滨海长廊紧密相连的社区； 2、第二大优势资源：人文环境 蛇口悠远的历史：蛇口的成长： “时间就是金钱，效率就是生命”洋气十足 兰桂坊 国际化十分明显 “深圳联合国” 人文环境的核心优势： 国际化生活区的形成，需要一定的历史积淀，单凭政府和片区的力量在短期内是难以形成的，而本项目具有竞争项目所不具备的片区国际化优势； 3、三大优势资源——立体交通网络 ①、陆路交通网络深港交通网络——西部通道 ②、空港交通网络 4、第四大优势资源：规模化优势建筑面积达到了92万平米，社区内拥有商业、教育、写字楼登完善的配套设施， 5、第五大优势资源：发展商品牌和经验 四、地块SWOT分析 优势（S）： 地段优势：本项目位于南山蛇口片区，蛇口本身是一个半岛，三面环海，而本项目又地处蛇口半岛南端的临海边缘，是南中国海的好望角。具备多重区位优势； 环境优势：项目周边三面环海，且被十五公里滨海长廊环绕，自然资源优势无以伦比； 景观优势：本项目在拥有绝对海景资源的同时，东南面的新界嘉湖山庄，南面的香港国际机场，以及东面西部通道大桥的动态景观资源，与项目构成一幅美丽的滨海图画； 区域文化：蛇口的国际化和异国情调，绿荫蔽日的街道，悠闲的生活氛围，构成了蛇口特有的生活方式，蛇口是深圳最值得回味的地方； 规模优势：本项目计容积率的建筑面积达92万平米，社区内拥有商业、教育、写字楼等完善的配套设施； 交通优势： 从本项目经由滨海大道到深圳中心区只需15分钟，经由口岸到达香港国际机场只需25分钟。 [发展策略]： 利用本项目的地段优势，通过本项目外立面形象，树立本项目深圳国际化滨海城市地标物业的形象； 利用本项目三面环海所具有的亲近海洋的优势，对海洋文化和海洋生活进行充分的演绎； 充分利用本项目规模化的优势，以地块的整体形象入市，以完整、系统的前期宣传攻势最大程度吸引市场关注度； 加强包容性，提高国际化水平，小到住宅项目里的设施标牌，大到城市居民素质，均以现代国际化生活水准为目标； 项目规模化开发，以住宅、商业配套、社区环境整体联动开发，利于新品质生活的引导； 充分利用项目承担部分市政配套（学校、幼儿园、交通道路）的开发建设，宣传开发商的社会责任意识，树立开发商的品牌形象。 劣势（W）： 随