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第一章 设备管理组织架构图 一、设备管理组织机构图 第二章 工作职责 一、工程部工作职责 消防中心、配电房、电梯组实行24第三章 工程部工作制度及规程 一、设备保修期管理办法 国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为： 供热与供冷系统，为2个采2年； 其他项目的保修期限自竣工验收合格之日起计算。 保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。 物业设备接管时，工程部、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，工程部维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到企业标准，适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需工程部自己做（或委托专业公司），书面协议有助于解决矛盾、纠纷。 设备保修期时间内，工程部可委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，工程部应督促保修单位解决。 保修期结束，保修单位结算保修金时，工程部须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司品质技术部审核，行政部盖章。保修单位不履行保修义务，工程部有权拒绝签字。 二、水电过户审批制度 用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位严格遵守审批制度。 用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件： 各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要求。 工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。 水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。 以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。 原用电用水户结清已发生的水电费。 水电过户由公司财务部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司财务部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经财务部审核管理处不得自行办理。 水电过户审批流程图 三、配电房管理制度 为贯彻安全第一的方针，确保管理项目供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。 配电房全部机电设备由工程部负责管理和值班，停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。 配电设备由工程部负责管理和值班，配电设备的停送电由工程部值班员操作，非工程部值班员禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。 室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在35℃以非公司领导或维修人员须经管理处同意后，在工程部值员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。 配电房工程部值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。 每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。 发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。非值班或维修人员不得机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。 机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。 发电机检查时须将主令开关置于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下： 由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户。 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次，由水务局取样检验。水质必须合格。水箱入口应加盖密封并加锁。每年510月每个月加药二次（每15天一次）；14月及1112月每个月加药一次。 在巡查中发现水泵、阀门、供水管道有跑、冒、滴、漏现象，水池的水位控制器、浮球阀工作不正常，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。 随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。 执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。 本规定时执行，互为补充。－ 用户维修服务及时维修宗数 维修及时率=