物业管理基本知识汇编.docVIP

物业管理基本知识 1、什么是物业管理？ “物业”一词（1）所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业，通常被称作物业管理公房地产E网-/ 司。业主，即是物业产权人； （2）物业所有人，指房屋所有权和土地使用权人。在这里，业主可以是个人，也可以是集体、国家。物业管理的对象是物业，物业管理的服务对象是人。 3、为什么会产生实施物业管理的需求？ 随着社会的发展、人们生活水平的极大提高以及房屋产权多元化的出现，人们对物业管理提出了专业化的要求，在某种程度上物业管理已经成为日常生活中不可或缺的部分。之所以会如此，主要有以下三方面的原因： （1）房屋产权的的多元化发展。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，20世纪90年代以来，我国住房制度改革逐步深化，房屋进一步商品化，房屋产权实现多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制已不能适应 / 市场化和产权转移的形势。 （2）随着生活水平的提高，人们对房产保值的期望增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要的财产以及财富积累的主要形式，人么对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务需求：一方面要求住得好，房屋状况保持得好，环境整洁优美；另一方面则要求房屋能实现保值增值，这些都需要高水平的专业 物业管理服务。 （3）物业项目建设规模大，智能化程度提高，提升了对房屋及设施设备的维护管理专业性的要求。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，房屋建筑结构及设施设备较为复杂。随着物业的科技含量提高，对物业管理服务专业性程度也提高。这种公共性服务已经不可能由单个业主或少数业主来完成，而需要通过全体业主委托专业化的物业服务企业来提供这种服务。为了能更好地使用管理物业、实现物业保值增值，全体业主便产生了公共性物业管理服务的需求。 4、为什么说购房者提前关心物业管理是十分必要的？ 通常，购房者买房时，往往倾向于关注房屋所处的地段、交通方面与否以及价位的高低等，而对未来物业管理往往不重视或完全忽视。购房者买房主要有两个目的：一是为了安居乐业；二是为了财产保值增值。但是恰恰被人们忽视的物业管理的优劣往往对能否实现上述目的起着关键作用。物业服务企业的好坏直接影响到业主将来的生活，以及房产的保养、维护和升值。因为物业管理提供的是服务、优质的物业服务，一则人们可以安居乐业，享受整洁、舒适、安全、文明、优雅的生活和工作环境；二则能提升房屋价值。所以，购房者要保障能够在将来得到良好物业服务，在购房时就应当关注物业管理事项，这样才能为将来的物业服务打下良好的基础。 特别需要注意的是，购房者在购房时，还处在业主大会成立之前的前期物业管理服务阶段，这个阶段的物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项是按房屋买卖时的约定实行的。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用过高或物业管理内容不合理等情况，引发出部必要的毛妇女，而这类矛盾的产生通过预先对物业挂你的关注是可以避免的。因此，购房者在购房时，要注意：第一，要查看在房屋预售前，开发商是否已与物业服务企业谈定前期物业管理协议，具体了解物业服务内容、方式、收费等事项。并且，购房者还可以要求开发商在售楼时，对相关物业服务问题作出必要的说明、解释，这样也方便购房者进行综合的比较、选择、决定。第二，与开发商书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发商约定好物业服务事项，这样才能有效避免入住后的物业管理服务纠纷，进而维护自己的合法权益。 5、现代物业管理与传统的房屋管理有何区别？ （1）政府所起的作用不同。在传统房屋管理体制下，政府（包括街道、房产所、机关和企事业单位）都是直接参与房屋管理；物业挂历则是实行企业化的管理，政府各个部门不直接参与物业的具体经营和管理，而是通过制定行政管理法规、规章来规范物业管理活动并指导、监督物业管理的运作。 （2）管理形式不同。过去是多个产权单位、多个管理部门的分散、多头管理，小区居民要和多个部门打交道，包括街道、居委会、派出所、环卫、绿化、消防以及水、电、煤气等众多部门；物业管理则是统一的综合性管理，居民只要面对一家物业服务企业即可解决上述生活中的问题，客服了在管理中经常出现各自为政、扯皮推诿的弊端。 （3）管理内容不同。过去的管理内容单一，一般只局限单纯的房屋维修，管理效果不好，物业寿命短，造成社会财富浪费；物业管理则是对管辖范围内的房屋及配套设施的专业化管理和养护及对住户的全方位多层次的服务，有利于发挥住宅小区和各类房屋的整体功能和综合利益，有利于开展好社区服务。 （4）经费