长春德惠市泊林郡营销策划报告.docVIP

泊林郡 营销策划报告 泊林郡项目销售中心 二零一一年1月 第一部分：前言 3 一．基本资料简介 3 二．营销策划总体思路 3 1．项目SWOT分析 3 2．销售策略的制定及思路 4 第二部分：市场分析 7 一．德惠市宏观市场分析 7 1．宏观经济方面 8 2．宏观政策方面 8 3．规划方面 9 4．土地市场情况 9 5．德惠市宏观方面总体评估 11 二．德惠市房地产市场分析 11 1、德惠市房地产市场供给分析 12 2、德惠房地产需求分析 12 3．德惠市房地产价格分析 12 4．从房地产的周期来看，房价处于上升波动周期。 13 5．2010年德惠市房地产市场综述 13 6、德惠市房地产总体评估 15 三．区域市场竞争环境调查分析 15 1．项目所在区域版块 15 2．周边竞品概述 16 第三部分：产品分析 17 一．一期剩余产品分析 17 二．二期产品分析 22 第四部分：营销推广及推介 23 一． 项目卖点提升 23 二． 推广主线 23 三． 项目推广计划 24 1．一期产品消化期：3.26～6.3 24 2．一期产品清盘期：6月4日～7月29日 25 3．二期小高层预热期：7月30日～9月2日 26 4．二期小高层开盘期：9月3日～9月23日 27 5．二期小高层强销期：9月24日～11月4日 29 6．二期产品持销期：11月5日～08年1月31日 29 四、宣传推广媒介选择 23 五、营销费用预算………………………………………………………………………... 23 第一部分：前言 一．基本资料简介 “泊林郡”位于德大路以北，十道街以西，十一道街以南，植物园以东，。植物园紧邻项目，德惠公园，植物园，水景公园（规划中）环绕项目四周 。 “泊林郡”总占地面积为10.64万㎡，建筑面积181198.55平米。 2008年开发泊林郡，A区建筑面积约9万㎡，规划15栋住宅，B区总建筑面积9万平米，共计17栋。泊林郡住宅面积约14.5万平米；，车库面积1.05万平米；小区内商业面积约0.37万平米；临街商业约2.3万平米。从2008年对外正式认购，合计销售住宅面积86457.22平米；车库面积5612,62平米；截至2010年10月31日前未售住宅面积45627.25平米，未售车库面积4714.34；内商业3627.?72平米；临街商业22649.44平。 二．营销策划总体思路 1．项目SWOT分析 优势分析 资源独享 共有资源 核心优势 品牌优势 项目于2008年启动，成功销售建筑面积92069.84平米，在西十道街区域已经形成良好的口碑传播效果；良好的建筑品质和高档社区形象已深入人心。 为1%的成功人士打造，“德式建筑，公园生活”以及其营造的生态人居、品质生活、人文情调，与其他小区有效分隔，形成独有的特色品牌形象。 项目优势 景观优越，紧邻德惠公园，植物园，水景公园三个公园维合，处于老龙凤山属上风上水；人文气氛浓郁，众多院校环绕周边、高知人群聚集；交通便利，去市区、二中央街等地区方便。 随着西十道街区域的开发与成熟，尤其是项目周边投资项目增加，包括生活配套、商业配套等，使项目增值潜力巨大；政府对区域改造的投入，使得项目周边环境日益适意人居居住，将逐渐凸现环境优势。 过硬的建筑质量，优秀的物业服务，在生活中，倍受业主好评，形成了良好的口碑， 劣势分析 可克服劣势 不可克服劣势 核心劣势 企业劣势 打造具有凝聚力的销售团队尚需时间，企业内部各部门沟通需要继续完善；对项目理解尚不深入，体现在产品上，就是专业介绍比较充分，生活理念挖掘不够； 开发商为新成立公司，企业知名度不高，与外埠企业和品牌企业相比，购房者信心偏低。规划变更给消费者打击严重，降低购买信心。 项目劣势 产品设计尚需完善，剩余产品的销售中，项目缺少能展示的景观、环境、样板间等实际要素，对销售，尤其是中大户型和高层销售不利。 由于拆迁的进度缓慢，造成工程进度迟缓，延期交房，严重的影响项目的形象和品牌的树立。 机遇分析 独享机遇 共享机遇 外部机遇 项目机会 准确把握受众群体，继续细分购房群，深度开发客户群的居住心理，将为项目营造一个独立的细分市场，成为项目成功销售的机遇。 德惠房地产市场经过2009年的井喷，预示德惠地产市场再次启动，随着大规模的开发，势必会台升整个市场热度，给予市场更大空间。 随着锦绣世家和锦绣富苑的开发，项目所在地块将吸引更多关注，加之新市医院的落成，使该区域形成一个德惠地产热点开发的小气候。 威胁分析 可回避 不可回避 外部威胁 直接威胁 虽然周边项目以及同品质楼盘今年上市量增大，竞争比以往更为激烈，但是产品质量、生态环境差异可以形成本案自己特色，回避威胁。 物价上涨、人民币贬值， 政府对房地产市场的规范运作，出台涵盖地产行业