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长春房地产市场 全业态深度调研报告 博智· 威诺[北京]房地产经纪公司 2006年8 月撰 序 本调研报告的主要内容为市场宏观市场内容，主要通过长春市土地供应量与开发量、近几年市场价格的变化等方面的阐述，将长春市近几年的市场变化情况反映于书面，并通过以上方面的阐述分析结合我公司积累的经验判断，总结出若干市场发展方面的特征趋势。 同时对区域市场发展以及区域内、外的典型楼盘进行了一定的了解和摸查，并进行了一定的文字性的描述，我们希望通过最为基础的市场调研工作将未来市场的变化及发展趋势了然于胸，并以此作为本案前期项目定位及未来市场营销工作的重要依据。 目 录 第一部分：认识长春 第二部分、长春市房地产宏观分析 一、 长春市房地产整体发展的良好势头短时间将不可逆转 二、2006年长春楼市将继续稳步上升 三、房地产需求、供给稳步增加 四、房屋销售价格继续上扬，步履稳健 第三部分、长春房地产各物业形业态调研 ?住宅类物业篇 一、市场概述 二、典型性项目调研 ?商务类物业篇 一、人民广场为中心，西安大路沿线的早期商务办公区域调研 二、解放大路沿线长春第二个商务办公区域调研 三、火车站前商圈，便捷交通的新生商务空间调研 ?商业类物业篇 一、商业区设置标准 二、超市业态调研 三、典型性项目商业物业调研 四、针对性物业调研 五、特色商业街调研 第一部分、认识长春 【自然环境】 长春是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心。长春市位于中国东北平原中部，所辖区域处于东经124度18分-127度02分，北43度05分-45度15分之间，全市总面积20571平方公里，下辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳6个区和榆树、九台、德惠3个县级市及农安县，总人口718万，城区人口310万。长春市资源丰富，经济发达，是“中国首批投资硬环境40优秀城市”之一，素有“汽车城”、“电影城”、“科技文化城”、“森林城”和“北方粮仓”之称。 长春市位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北大平原腹地，地貌特点是远依山，近傍水，以平原的台地平原为主；气候类型为温带大陆性半湿润季风气候；第二松花江、饮马河、伊通河等八条江河流经境内；自然群落有森林、草甸、草原植物300余种，有野生动物34种，属森林草原过渡地带。辽阔长春大地，林网纵横，玉米遍野，是中国的黄金玉米带。 长春市的气候介于东部山地湿润区与西部平原千旱区之间的过渡地带，属温带大陆性半湿润季风气候，冬季漫长、气候寒冷、干燥，一月份平均气温为-16.3度，最大积雪厚度可达22厘米，大地银装素裹；春秋短促，万象变幻；夏季气候温暖、湿润，全年降水量522-615毫米，夏季降水量占全年降水60%以上，最热月(7月)平均气温23度。四季分明的气候，使长春有春的阳光之旅，夏的绿叶之旅，秋的果实之旅，冬的冰雪之旅，气候条件得天独厚。 截止2005年，全市户籍总人口为724万人。其中，市区人口315万人，四县（市）人口409万人自然增长率为4.17‰居民消费价格总指数为104.1%,比上年上升4.1%6年初长春全年实现地区生产总值1040.2元，比上年同期增长3.9%。其中，第一产业增加值60.7亿元，比上年增长6.3%；第二产业增加值470.2亿元，下降1.4%；第三产业增加值509.3亿元，增长9.2%。三次产业比重分别为5.8%：45.2%：48.9%。由以上数据可以看出，长春市2005年1-9月中产业比重出现较大调整。第一产业生产总值仍持续稳步增长状况，第二产业呈现负增长态势，第二产业下降的主要原因是占工业总产值70%以上的汽车工业因成本上升，销量下降出现生产经营困难。汽车工业产值同比下降18.2%。第三产业增幅较大，其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅，但增量及速度放缓。 三产分析 单位:亿元 2005年1-9月 上年同期 增减% 全市生产总值 1040.2 997.8 3.9 第一产业 60.7 57.0 6.3 第二产业 工业 建筑业 470.2 478.0 -1.4 382.2 408.6 -5.4 88.0 69.4 23.4 第三产业 交通运输仓储及邮电通信业 批发和零售贸易餐饮业 金融保险 房地产业 其他服务业 509.3 462.7 9.2 80.4 74.6 11.0 141.2 125.8 10.7 55.7 52.3 4.3 55.3 52.2 3.7 176.8 157.8 10.3 结论： 长春属于中型欠发达城市，就省会城市的功能属性来看，长春在城市综合能力发展方面具有巨大的发展空间，其发展的最终结果是在吉林省具有绝对的领导性优势，成为