青岛市李沧区房地产调研报告.docVIP

李沧区房地产调研报告 一、 李沧区房地产市场概况 一）、李沧区区域现状 1、 位置： 李沧区是青岛市内四区之一，位于青岛市市区北端，东部属低山丘陵，中部地势平坦，东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤。辖区内海岸线长约13公里，境域最大纵度约11公里，最大横距约14公里，是进出青岛市的咽喉之地。 李沧区毗邻青银高速和308国道，距市中心20公里，距流亭机场14公里，济青高速和环胶州湾高速均在20分钟车程范围内。便捷的交通可以使其较快的融入到青岛经济发展轨道中去。 2、人口 李沧区面积98平方公里，人口45万人，其中常住人口34.18万人，人口密度为每平方公里4592人，辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处。 3、综合实力 李沧区经济基础雄厚，西部素有工业区之称，集中了青岛市近百家大中型骨干企业，具有较强的辐射带动能力，现有26个工业门类，50余种产品，逐步形成了以化工、建材、机械、针织服装、食品加工等行业为支柱的综合性加工工业体系。 中部商业发达，以李沧广场为中心，北方国贸大厦、崂山百货大楼、利客来购物中心、维客超市、东方家园等共同形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，成为与市南区相媲美的青岛第二大购物中心。 随着改革开放的不断深入，外资企业已成为李沧区经济的重要组成部分，现有26个国家和地区的近400家外资企业投产，投资领域涉及电子、服装、机械、玩具等多种行业，利用外资总额11万美元，外贸出口10.7万美元，对李沧区经济发展起到了极大的推动作用。 4、收入水平 2006年，城镇居民人均可支配收入14607元，增长18.6%；人均消费性支出11089元，增长11.4%。 2007年上半年，人均可支配收入达到8041元，同比增长12.3%，人均消费支出达到6732元，同比增长26.3%。消费结构进一步改善，消费需求呈现出理性化特点。 总结：李村的地理位置和经济发展特点决定了它在整个大青岛开发过程中的地位极其重要，青岛的第二产业大都分布在此区域。随着李沧区经济的迅速发展，流动人口的增加，大量高素质人才将在李村定居，将为整个青岛地产业的发展起到强大的拉动作用。 二）、李沧区房地产市场情况概述 随着青岛市城市化进程的加快和青岛框架的拉开，李沧板块潜力凸显，地位提升势头愈发明显。2005年1月，青岛市政府《关于加快李沧区建设带动市区北部发展的决定》给李沧区城市建设带来巨大助力。随后，李沧区政府提出，在今后3-5年，预计投资800亿元全力打造青岛都市工业示范区、青岛北部商贸中心和青岛中央居住区，李沧区有望成为市区北部最适宜发展和居住的新城区。2006年1月发布的李沧区“十一五”发展规划更是提到“力争用5-8年时间，使南北差距明显缩小，把李沧建设成现代化青岛的核心区域。” 建筑面积上看，李沧区未来的供应量还是很大的，目前除了在建项目，待开发的有5个超过70万平米的旧村改造项目，加上现有的项目绿城等大型项目和经济住房项目，如果不考虑将来新立项项目，据现有已确定的项目资料估算，未来四年内大约有五百多万平方米的开发总量，平均每年约有100-150万平方米的供应量，约1.5万套住宅上市。这些项目中大多属于村庄改造，拆迁进度是项目启动时间的决定因素，所以近两三年真正可以进入市场的供应量难以确定。 目前李沧区地产发展呈现出以下特点： ◆ 市场层次起点较低，发展空间大。 三年前，李沧区还与市区地产的概念格格不入，不仅在价格上存在5000-6000元的落差，大盘很少，而且在综合品质上也无法与其他三区的地产项目相提并论。2005年，李沧区抛出东李大社区的规划理念，李沧区楼盘如脱胎换骨，大盘相继出现，房屋品质直逼市区房子，物业管理也上了一个大台阶，代表楼盘如海信·南岭风情、百通馨苑等楼盘，2007年更是出现了中坚·数码港、维客国际商务中心等两个写字楼，高档物业和高品质居住小区的出现提升李沧区在青岛本地人心中地位和发展空间，吸引众多的市区高素质人士前来定居。 ◆ 经济住房火爆。 在青岛房产发展历史上，李沧区是继浮山后板块更大的经济适用房集中地，建成、在建、规划的经济适用房规模空前，目前已经成为青岛市最大的经济住房居住基地。已经入住的百通花园、金秋小区、华易春之都等项目，加上正在建设的百通依山小居、金秋桂圆、太平洋心怡公寓等项目，李沧大量经济住房项目相继动工。这与政府要逐步加大经济适用房、限价商品房和廉租房的供应量有很大关系，而李沧区的土地供应和供地成本恰好能够满足这个需求，预计这样现状2-3年不会改变。 ◆ 大盘增多、商品房的需求、供应量也在增加，竞争相对激烈。 海信南岭风情、百通馨苑、北城·唐街映像等居民小区建筑面积都在20万平方以上，其中绿城·理想之城做为李沧CLD的主力项目，