项目价格审批作业指引.docVIP

编号：XMGJ-TZ-SC008 版号：2006 项目价格（均价）审批作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1. 目的 规范项目定价方案与调价方案的制订、评审、批准、执行、调整等（均价）价格管理工作，确保项目投资回报目标的完成和项目利润的最大化，确保总公司资产运营的效率要求。 2. 适用范围 适用于项目及分期、分批次项目均价的确定，销售过程中的均价调整方案确定。 3.术语和定义 3.1. 定价方案：指通过市场分析，综合项目市场环境及其发展态势、竞争产品与替代产品对项目的竞争态势及项目比较优势, 对目标客户群能接受的价格区间进行分析，结合项目投资回收期、回报率要求，确定项目整体价格策略，确定分期分批推售产品的底价均价、销售进度、价格折扣权限等相关指标。 3.2.调价方案：指根据市场环境变化和项目销售的实际情况,提出调价要求、调价依据，对已制定的价格策略进行改动和调整，制定方案。 3.3.促销价格：指为更好地促进产品的销售，作出的价格变动；促销价格(特价房)制定应符合项目均价要求。 3.4.价格汇报会：指子公司及总公司相关部门向公司管理层作出预售价格方案，公司根据整体经营计划，作出价格决策的会议。 3.5.均价分析：通过分析项目报告期内产品销售去化情况及均价情况，评价项目的销售态势, 结合项目总体利润指标，评估报告期项目均价水平及市场地位，确定下一阶段市场对策和价格策略。 职责 地产开发类子公司（成控部） 4.1.1.负责定价产品的成本和利润预先测算。 地产开发类子公司（市场部） 4.2.1.负责项目定价的市场分析； 4.2.2.负责依据项目市场及项目成本利润目标，制订项目定价方案和销售过程中的调价方案，并向总公司报审； 4.2.3.负责实施项目定价方案和调价方案。 总部成本管理部 4.3.1.负责审核定价产品成本及利润的测算。 总公司投资管理部 4.4.1.依据项目市场情况、总公司利润与销售计划、项目投资回报目标、项目成本及利润预算审核结果等，负责审定《项目定价方案》和《价格调整方案》； 4.4.2.跟踪评价《项目定价方案》和《价格调整方案》的实施。 4.5.项目总经理与总公司决策层 4.5.1. 通过对公司的成本、利润、对整体经营所起的影响效果等方面综合考虑，以价格汇报会议形式作出决策价格方案； 4.5.2.做出修正或临时性修正项目定价或调价方案的决定。 工作程序 5.1.《项目定价方案》的制定与评审准备 5.1.1.子公司在制定《项目定价方案》的同时，须告知总部投资管理部，总公司投资管理部依据情况进行必要的市场调研。 5.2.《项目定价方案》的报备与评审 5.2.1.《项目定价方案》和《项目成本利润测算表》于项目开盘前10天，由子公司报送总部投资管理部和成本管理部组织评审； 5.2.2.投资管理部在收到《项目定价方案》后3天内，组织评审并出具评审意见： a.总公司成本管理部在3天内出具定价产品成本及利润的测算审核意见； b.总公司财务管理部在3天内出具定价产品三项期间费用及税费的测算审核意见，并与成本管理部汇总测算项目利润； c. 总公司投资管理部在3天内出具定价产品的市场比较价格审核意见，结合上述成本利润测算结果，出具成本法价格测算审核意见；汇合各种定价测算，确定统一的项目均价价格评审意见； 5.2.3.总公司评审意见报总经理批准（1天）后，当天及时反馈给子公司； 5.2.4.子公司根据总公司评审意见，对项目定价方案作出修正或调整，并将最终定价结果（《单元价格表及均价》）向总公司投资管理部备案。 5.3.项目均价分析评价与调价 5.3.1.子公司在销售进程中，应按季度对项目均价情况进行分析和评价，提出相应价格销控对策，并将分析评价结果在每季度后5天内向总部投资管理部备案； 5.3.2.子公司在销售进程中，应根据市场（需求与竞争）和项目销售的实际情况，适时做出调价决策，对已制定的价格策略进行改动和调整，制定调价方案。 5.3.3.《项目调价方案》（如提价）应于执行前3天向总部投资管理部备案；重大调价方案（如降价），应于执行前5天向总部投资管理部报备评审。 6.工作内容 《项目定价方案》应包括以下内容： 6.1.推售产品开盘前及销售周期内，市场环境及其发展态势分析； 6.2.推售产品开盘前及销售周期内，竞争产品与替代产品对项目的竞争态势及项目比较优势分析； 6.3. 目标客户群能接受的价格区间分析； 6.4.项目价格策略 a) 项目价格特性分析； b) 项目价格路线与价格策略。 6.5.市场比较法静态定价 6.6.成本法定价 6