高力国际：华北区物业市场XX年回顾及2014年展望.docVIP

华北区物业市场2013年回顾及2014年展望 【2014年1月8日 – 北京】 - 全球首屈一指的商业房地产服务公司于今日召开华北区物业市场2013年回顾及2014年展望新闻发布会，对北京的写字楼、商铺、工业及住宅物业市场、以及天津、沈阳、大连和青岛等二线城市的写字楼及商铺物业市场，进行了回顾分析，并对未来发展趋势进行了预测。 2013年物业市场整体表现状况，英国皇家特许测量师、高力国际研究部中国区主管及董事谢靖宇概括到：“华北区写字楼物业市场向租户方倾斜，租值下跌。若干个主要二线城市中，供过于求的市场状况更为明显，为大部分业主带来巨大的出租压力。，华北区内的商铺物业市场，。” 2014年的市场走势，谢靖宇预测：“考虑到2014年内几近所有区内的写字楼市场都将跃现大量的新增供应，预计空置率会攀升，尽管攀升的幅度于每个城市内的表现不一。然而，商铺物业市场。北京商铺市场的空置率仍将在低位盘旋，租值上升。但二线城市的商铺市场内，整体而言，市场租赁竞争越发激烈，空置率上升，租值的压力更大” 2013年市场回顾 甲级写字楼物业市场 北京 2013年期间，中国整体经济增速的放缓致使北京甲级写字楼物业市场向租户方倾斜。虽然市场平均空置率保持在低位（前三季度均低于5％，第四季度末为6.6%)，但在许多租户企业租赁预算收紧的背景下，租赁需求有所减弱。这一趋势反映在许多传统行业跨国租赁行为的放缓，如制造、电子及媒体行业等。同时，年内的一个亮点是内资基金、担保及投资公司租赁需求的上升。这主要得益于许多私营企业在趋紧的信贷环境下寻找替代性融资渠道。 继2010年和2012年大量新增供应入市后，2012年北京甲级写字楼市场无新增供应。该情况在2013年出现变化，共计三个写字楼总建筑面积为254,000平方米的项目于年底前完工入市。其中，位于金融街子市场的丰铭国际大厦于第一季度入市；位于CBD子市场的财富金融中心及位于燕莎子市场的润世中心双双于第四季度内入市。 年内，虽然市场主要活跃行业（金融、专业服务、IT等）无重大变化，但租户结构出现显著转变——内资公司的租赁行为较跨国公司而言更为活跃，这部分是由于其相对灵活的决策流程及政府审批流畅。 2013年北京甲级写字楼市场净吸纳量为83,901平方米，较2012年同比减少13.7％。年内的代表性租赁成交包括中信银行整租合生国际大厦（78,000 sqm）平方米；新浪在理想国际大厦续租8,000平方米；汇丰银行在财富金融中心新租10,000平方米；汉能集团在北辰世纪中心承租10,000平方米等。截至2013年第四季度, 整体平均净有效租金为人民币311 元每月每平方米. 与租赁市场呈现鲜明对照，2013年北京写字楼投资市场非常活跃，全年共录得十一个整售交易成交。其中，第二及第三季度的成交最为活跃，各有三个整售交易成交。国际和国内的机构投资者均有交易完成，由以来自金融行业（投资、银行、保险、证券）的机构投资者为主。重要整售交易包括：招商银行以总价人民币39亿元向金融街控股收购一写字楼物业；太平保险以总价人民币36亿元收购广安中心B地块＃写字楼，并以总价人民币18.8亿元收购京汇大厦。 二线城市 2013年内，报告所追踪的华北区二线城市（大连、青岛、天津及沈阳）均受到全国经济放缓的冲击，导致租赁市场向租户方倾斜，与北京甲级写字楼物业市场的情况相似。然而，这些二线城市租赁活动的减少更为明显，其中大连、天津及沈阳市场各自的全年净吸纳量均低于33,000平方米。青岛市场的全年净吸纳量为56,039平方米，但亦是该市自2009年上半年以来录得的最低点。截至年底，华北区二线城市中青岛空置率最低，为13.0%。 在上述四个华北区二线城市中，天津市场平均租金维持最高水平，截至2013年末为人民币112.1元每月每平方米，随后依次为沈阳（人民币 96.7元每月每平方米）、青岛（人民币 87.1元每月每平方米）及大连（人民币 82.4元每月每平方米）。年内，由于业主提供如免租期等在内的租金优惠措施以期提高入驻率，这些城市均面临租金下跌压力。 由于下半年内入市的项目为市场带来共计逾113,000平方米新增供应，占到原有存量的16％，沈阳市场年内供应过量的情况尤为明显。大连市场亦呈供应过量态势，高力国际研究部2013年下半年的市场研究结果显示，该市优质写字楼物业市场内约77％之业主认为当地市场存量“过高”。 2013年内，出于对供应过量和租金下跌的担忧，投资者对这些二线城市的投资机会持审慎态度。天津、大连、青岛及沈阳市场年内仅有个别整售交易向市场公布。上述市场内的投资交易均为散售形式，主要买家为来自金融、制造、能源、电子及基础建设等行业的内资企业。 商铺物业市场 北京 尽管全市消费品零售总额及城市居民消费性支出增长放缓，2013年