鱼池街综合楼项目营销推广报告.docVIP

鱼池街综合楼项目 营销推广报告  目 录 前 言 太原市房地产市场发展概况 太原市房地产市场发展现状 太原市房地产市场发展趋势 区域市场办公物业发展状况 整体概况 市场细化分析 典型项目及可借鉴项目分析 办公物业市场发展预期 项目分析 项目概况 地块特征 位置及交通 产品主要指标 第二节 项目现状分析 一、项目SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 二、项目SWOT总结分析 第四章 项目定位分析 第一节 项目定位策略 一、项目定位依据 二、项目定位 三、总结 第二节 项目形象定位 一、项目形象定位因素 二、形象定位 第三节 目标客户定位 一、目标客户构成 二、目标客户身份特征 三、需求偏好、价值取向 第四节 项目功能定位 一、项目功能及档次定位 二、项目装修装饰风格定位 第五节 销售模式定位 一、定位原则 二、销售模式定位 第六节 价格定位 一、定位原则 二、定价方法 三、价格体系 四、付款方式 第五章 项目初步营销方案 第一节 确定销售目的和目标 一、确定销售目的 二、目标完成计划 第二节 方案实施 一、方案实施要点 二、方案实施 第六章 市场推广初步计划 第一节 项目案名定位建议 案名定位因素 案名定位 第二节 市场推广原则 一、广告主题 二、推广附件准备 三、媒体策略 第三节 推广计划初步思路 第四节 推广计划所需支持 一、各项工作的协调及支持 二、开发公司配合 第五节 推广活动方案 第七章 结束语  前 言 《报告》主要针对本项目所在区域一系列深入调研分析而引出本项目战略指导思想、营销策划定位报告。 “鱼池街综合楼项目”为山西力天房地产公司于2004年开发建设，最初定位为自营的桑娜、酒店客房项目，目前因公司运营战略的调整，希望于近期推向市场，在短期内实现资金回流。因此，我司根据企业的具体目标，通过对地块周边环境、经济发展情况及周边项目市场等概况的客观分析，结合项目现状，总结出项目优势、劣势、机会与威胁，并针对项目未来市场定位、功能配套、业态分布提出相应建议。 通过部分建议，提醒开发商能够紧密结合地块周边未来商务物业市场需求，使项目在建筑形象、功能配套等产品设计方面更加适应未来市场需求特点，进而推动项目在销售、推广等环节的方案实施。  太原市房地产市场发展概况 第一节 太原市房地产市场发展现状 2003-2004年是太原房地产市场的高速发展期，总体价格在全国中等城市中已属较高水平，根据相关部门2005年9月统计数据显示：太原商品房均价为3000元/平米左右，而中高档住宅平均成交单价达到3500元/平米。从房地产产品供应角度来看住宅依然占据市场较大份额，80～130平米的2室、3室住宅项目成为市场供应的主力户型，50～80平米的小户型在2005年也呈现出热销的局面，但多数高档楼盘由于前期规划定位的不合理性，导致了当前销售普遍陷入困境的局面。所以，未来太原市房地产住宅市场价格适中的中、小户型将逐渐成为市场主流，得到了广大消费者的热切追捧。 一、不同类型商品房供应规模 2002 -2005年上半年太原市累计供应住宅、别墅、商业、写字楼、商住、酒店式公寓等不同类型房地产项目共200余个。其中2003年太原市新增商品房共45个，2004年新增56个，2005年1-9月新增46个商品房项目（其中包含分期开发项目）。 从供应角度来看，虽然近年来太原房地产市场有了很大发展，但本地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，少有创新，项目同质程度较高，没有自身的产品个性，仅能满足购房者一般的居住需求，还处于功能产品时代。 商住与写字楼项目所占供应比例较小，但从市场需求来看，消费者对于此类物业的投资热情不减，尤其在中、小户型供应相对缺乏的市场状况下，只有少数开发商介入此空白领域，预期在未来几年之内此类物业将成为太原市房地产市场的投资黑马。 二、商品房销售价格状况 　 2003年太原市商品房销售价格出现了与全国房价同步上涨的情况，涨幅为10%；2004年达到每平方米3050元，涨幅达11.85%。2005年一季度太原房价与去年同期相比上涨了1.5%，其中，房屋销售综合价格为每平方米3265.7元，商品房销售平均价格为每平方米3487.4元。 　　2005年上半年，太原市房地局登记的新建房屋成交数量比往年明显下降，太原市多数楼盘不能及时清盘，尤其是部分高档楼盘的销售已不容乐观。 太原市销售通常的行情是：一季度为淡季，涨幅不大，5-10月为旺季，涨幅较大。在国家宏观政策的调控下，太原市2005年一季度房价依旧保持了小幅上涨，后半年房价走势很难预测，预期涨浮的可能性较大，但幅度不会过高。 从目前北城区价格供应来看，涨浮空间已不大，投资者的置业热情明显降