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龙兴商业广场价格分析 价格定位的目标在于兼顾发展商的利益及市场消费能力。价格通低会损害发展商的开发利益，价格通高，会造成有价无市，局面则会更加被动。 恰当的价格定位是建立在对项目自身条件透彻的分析和以项目同边同类物业时行细致参照比较后得出的。关于本项目优劣势的分析，先前已有所提及，以下是周边物业的比较。 周边物业比较 项目 类别 龙兴商业 广场 新世界广场 龙岗世贸 广场 集银皮革 市场 龙城振业 商厦 交通状况 十分方便 较方便 十分方便 方便 方便 地理位置 最好 最好 极好 好 较好 项目配套 最好 较好 最好 好 好 项目规模 极大 较大 极大 较大 大 景观绿化 较好 一般 较好 好 一般 主打面积M2 15 15—40 15—30 45—60 15—50 装修情况 未定 无装修 普通装修 元装修 无装修 典型物业比较 名称 建筑面积 特点 新世界广场 4万平方米 商铺分散经营及引入大型超市“南城百货” 龙岗世贸广场 7万平方米 气势雄伟，引入“万佳百货”、荣获“2002深圳铺王”“龙岗商业航母”等。 集银皮革市场 6万平方米 一楼分散经营，二楼引入普尔斯马特超市，“黄金铺王”“龙岗三旺”等 典型物业价格比较（一层） 名称 折后起价 （元/M2） 折后最高价（元/M2） 综合均价 （元/M2） 无装修价格估算（元/M2） 市场调整价（元/M2） 新世界广场 16000 20000 18000 18000 18000 龙岗世贸广场 25000 28000 26000 26000 25000 集银皮革市场 7000 9000 8600 8600 8600 综合比较 比较标的物 龙兴广场 集银皮革 市场 世贸广场 新世界广场 区域因素 地区级差 20 15 25 18 交通状况 20 17 20 20 区域繁华 20 15 28 20 公共交通 20 18 22 20 临街状况 20 13 20 20 景观 10 10 12 13 合计 110 88 127 111 个别因素 面积结构 30 25 28 25 商场配套 20 18 22 19 绿化 30 25 35 30 规模 20 24 25 22 外立面风格 20 18 22 18 入市时机 20 22 23 25 合计 140 132 145 139 比较权重 据我司多年营销经验及深圳目前房地产的发展状况，就影响龙兴商业广场价格的比较权重分列如下： 1：个别因素；区域因素=70%：30% 2： 比较标的 比较标物 龙兴商业广场 新世界广场 龙岗世贸中心 集银皮革市场 100% 30% 50% 20% 价格预计 1、根据每三、四条表格中所显示数据，标的物同比各比较标物的价格分别如下： 同比新世界广场： 18000元/M2/（115/110*30%+139/140*70%）=18370元/M2 同比龙岗世贸广场： 25000元/M2/（127/110*30%+145/140*70%）=23000元/M2 同比集银皮革市场： 8600元/M2/（88/110*30%+132/140*70%）=11000元/M2 2、由比较权重表2可最终得出龙兴广场的综合均价的估算为：18370元/M2*30%+23000元/M2*50%+11000元/M2*20%=19211元/M2 根据以上的推算，龙兴商业广场的理性价格应在19211元/M2左右，但由于本项目定位为家居装饰材料超市，又有好百年这样的知名品牌进驻，再加上本公司成功营销策划及在龙岗中心城建设的效应，可见，尚有1000—3000元的升值空间。因此价格定位于23000元/M2是合理的。但为了便于推广，为先期的购买者留下一定的升值空间，价格低开高走以免造成推广的被动局面。故在各个推广期根据工程进度的不同价格略作如下调整，见下表： 内部认购期 公开发售期 持销期 扫尾期 价格（元/M2） 21000 23000 23500 24000 比例（%） 20 30 40 10 则最终可实现： 21000*20%+23000*30%+23500*40%+24000*10%=23000元/M2 将龙兴商业广场二层以上价格按常规类推： 1层：2层：3层：4层=9：5：3：2 则借比首层的算法，可得出龙兴商业广场的二层销售理性价格应在12800元/M2左右，三层的理性价格应在7800元/M2左右。考虑到龙兴商业城有以下实际情况： 好百年品牌商家的进驻； 采取反租销售的营销策略，针对投资者而言，价格的高低已变为较次要因素； 二层与学惠公路上的横跨天桥直接相通的便利条件。 因此，我司认为二、三层价格尚有较大的增值空